Story Board: తెలుగు రాష్ట్రాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ పడుకుందా..? మందగమనం ఇంకెన్నాళ్లు..?

Story Board: తెలుగు రాష్ట్రాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ పెద్ద మార్కెట్. కానీ కొన్నాళ్లుగా రెండు రాష్ట్రాల్లోనూ రియల్ ఎస్టేట్ ఎక్కడ వేసిన గొంగళి అక్కడే అన్నట్టుగా ఉంది. ఏపీలో అయితే గత దశాబ్ద కాలంగా రియల్ ఎస్టేట్ పడుకునే ఉంది. మధ్యలో రాజధాని అమరావతి నిర్మాణం మొదలైన తొలి రోజుల్లో వచ్చిన బూమ్ కారణంగా ఏడాది పాటు పర్లేదనిపించింది. ఆ సమయం మినహా ఇంకెప్పుడూ రియల్ ఎస్టేట్ బాగున్న దాఖలాల్లేవు. ఏపీలో రాజధానికి దగ్గరగా ఉన్న విజయవాడ, గుంటూరులో కానీ.. రాజధాని ఇస్తామని చెప్పినా విశాఖలో కూడా ఎక్కడా బూమ్ రాలేదు. అసలు వాస్తవ ధర కంటే తక్కువకే మార్కెట్లో ధర నడుస్తోందనే చర్చ కూడా జరుగుతోంది. ఒక్కో చదరపు గజంపై కనీసం వంద రూపాయలు కూడా పెరగని దుస్థితి కనిపిస్తోంది. తిరుపతిలో ఇటీవల జనాభా పెరిగినా.. శ్రీసిటీలో పరిశ్రమల కార్యకలాపాలు బాగానే సాగుతున్నా.. రియల్ ఎస్టేట్ మాత్రం లేవలేదు. ప్రధాన నగరాల్లోనే పరిస్థితి ఇలా ఉంటే ఇక మిగతా రాష్ట్రం గురించి చెప్పేదేముందనే వాదన వినిపిస్తోంది. ఏపీలో కొత్త సర్కారు వచ్చినా కూడా.. ఇప్పటివరకు రియల్ ఎస్టేట్ పుంజుకున్న దాఖలాల్లేవు.

తెలంగాణలోనూ రియల్ ఎస్టేట్ ఏమంత బాగాలేదు. ఇక్కడ అసెంబ్లీ ఎన్నికలకు ఏడాది ముందు నుంచే మందగమనం కొనసాగుతోంది. హైదరాబాద్ లో ఐటీ, ఫార్మా ఆధారిత కార్యకలాపాలు ఊపందుకుంటున్నా.. అడపాదడపా కొత్త పెట్టుబడులు వస్తున్నా.. రియల్ మార్కెట్ మాత్రం పెద్దగా పుంజుకోవటం లేదు. హైదరాబాద్ లో మార్కెట్ ఇప్పటికే సంతృప్త స్థాయిని చేరుకుందనే వాదన వినిపిస్తోంది. ఇప్పటికే రెండు లక్షల యూనిట్లు ఖాళీగా పడి ఉన్నాయి. వాటి అమ్మకానికే దిక్కు లేదు. ఇక కొత్తగా ఇళ్లు కట్టినా.. కొనేదెవరనేది అసలు ప్రశ్న. పైగా గతంలో రియల్ బూమ్ బాగుందనే కారణంతో.. కొందరు బిల్డర్లు అతిగా ఆశపడి.. ఇష్టారాజ్యంగా ధరలు పెంచేశారు. ఇప్పుడు ఒక్కసారిగా డిమాండ్ పడిపోవడంతో.. పెంచిన రేట్లు తగ్గించలేక.. కట్టిన ఇళ్లు అమ్ముడుపోక.. అయోమయ పరిస్థితి నెలకొంది. హైదరాబాద్ నగరం నడిబొడ్డు దగ్గర్నుంచీ రీజినల్ రింగ్ రోడ్ అవతలి వరకూ ఎక్కడ చూసినా ఇదే పరిస్థితులు కనిపిస్తున్నాయి. ఈ డౌన్ ట్రెండ్ ను ఎలా అధిగమించాలని రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాల్లో జోరుగా చర్చ సాగుతోంది. ఒకప్పుడు భారీ అంతస్తుల్ని ఫ్యాషన్ గా చూసేవాళ్లు. కానీ ఇప్పుడు ఎక్కువ ఫ్లోర్ల నిర్మాణాలంటే అందరిలో మొహం మొత్తిందా అనే ప్రశ్నలు కూడా వస్తున్నాయి. ఒకేచోట వందల సంఖ్యలో ఫ్లాట్లు.. పెద్ద పెద్ద ఆకాశహర్మ్యాలు చూడటానికి బాగానే ఉన్నా.. నివాసానికి వచ్చేసరికి వాస్తవ కష్టాలు బోధపడుతున్నాయనేవాళ్లూ ఉన్నారు. ప్రతిదానికీ అన్ని అంతస్తులు కిందకి దిగడం చాలా మందికి కష్టంగా ఉంటోంది. ఎంత లిఫ్ట్ ఉన్నా.. నెలనెలా మెయింటైన్స్ పేరుతో వేస్తున్న బాదుడుకి దిమ్మ తిరిగి మైండ్ బ్లాక్ అవుతోంది. ఇప్పటికే ఫ్లాట్ ఓనర్లుగా ఉన్న వారి అనుభవాలు చూసి.. చాలా మంది మరీ పై అంతస్తులో ఉన్న ఫ్లాట్లపై ఆసక్తి చూపడం లేదనే వాదన కూడా ఉంది.

ఇండిపెండెంట్ హౌస్ సెక్టార్ ది మరో వ్యథ. హైదరాబాద్ నగర పరిసరాల్లో ఎక్కడ ఇండిపెండెంట్ హౌస్ కావాలన్నా భారీగా డబ్బులు సమర్పించుకోవాల్సిందే. వ్యవసాయ భూముల్లో ఉన్న విల్లాలకు కూడా కోట్లలో రేటు పలుకుతోంది. బాగా డబ్బున్న సంపన్నులే తప్ప.. మధ్యతరగతి ఇలాంటి ఇళ్లు కొనే సీన్ లేదు. ఏ మార్కెట్ అయినా మధ్యతరగతికి అందుబాటులో ఉంటేనే జోరు చూపిస్తుంది. కానీ కొన్నాళ్లుగా రియల్ మార్కెట్ మధ్యతరగతికి దూరమైందనే వాదన కూడా ఉంది. సొంతిల్లు కొనాలనుకున్నవాళ్లు కూడా కొన్నాళ్లు ఆగుదాం అనే ధోరణిలో ఎదురుచూస్తున్నారు. గత మూడేళ్లుగా ఇంటి ధర గురించి ఎంక్వైరీ చేస్తున్నవాళ్లకు.. రేటు మరీ ఎక్కువగా ఉంటుందనే భావన కలుగుతోంది. ఇంత రేటు పెట్టి ఇప్పుడు కొనే కంటే.. కొన్నాళ్లు ఆగితే మార్కెట్ స్థిరీకరణ జరుగుతుందేమో అనే ఆలోచనతో ఉంటున్నారు. కొత్తిల్లు కొనేటట్టు లేదు.. అలాగని సెకండ్ హ్యాండ్ ఇళ్లకు కూడా డిమాండ్ పెరగడం లేదు. రేటు తక్కువని పాతింట్లోకి వెళ్లే కంటే.. కాస్త లేటైనా కొత్తిల్లే బెటర్ అనే ట్రెండ్ కూడా నడుస్తోంది.

భూముల ధరలు పెరిగి, నిర్మాణ వ్యయం పెరగడంతో ఇళ్ల ధరలు సైతం కొవిడ్‌ అనంతరం భారీగా పెరిగాయి. అయినా వడ్డీరేట్లు తక్కువ ఉండటంతో ఆ ప్రభావం అంతగా కనిపించలేదు. అయితే ఇటీవల ఆర్‌బీఐ రెపో రేటు పెంచింది. దీంతో వడ్డీరేట్లు పెరిగాయి. ఫలితంగా ఇల్లు కొనే స్థోమత కొంత తగ్గింది. మున్ముందు మరింత పెరిగితే ఎలా అనే భయాలతోనూ కొంతమంది వేచిచూసే ధోరణిలో ఉన్నారు. ప్రత్యేకించి రూ.50-80 లక్షల లోపు నివాసాల కొనుగోలుపై ప్రభావం పడింది. నగరంలో మొత్తం విక్రయాల్లో వీటి వాటానే అధికంగా ఉంటుంది. దీనికి తోడు మార్కెట్ ను అంచనా వేయకుండా.. అవసరానికి మించి అతిగా చేసిన నిర్మాణాలు కూడా కొంప ముంచుతున్నాయి. హైదరాబాద్ లో కొందరు రియల్టర్ల అత్యాశ.. మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ ను మందగమనంలోకి నెట్టేసింది. ఎక్కడైనా .ఓప్రాజెక్ట్ ప్రారంభించాలి అంటే దాని లాభారిష్టాలు ఏంటన్న లెక్కలు వేయడమ్ కామన్..కానీ హైదరాబాదు రియల్ ఎస్టేట్ బిజినెస్ వ్యాపారులు మాత్రం ఈ అంచనాలు వేసి ప్రాజెక్టులు పూర్తి చేయడం లొమాత్రం అట్టర్ ఫ్లాప్ అయ్యారని చెప్పొచ్చు. కేవలం స్థలం దొరికితే చాలు అన్నట్లుగా కొత్త ప్రాజెక్టుల్ని ఆరంభించి…భూమి పూజలు చేసి..పిల్లర్లు..లేపి అడ్వాన్స్ లు తీసుకోవడం తో సరిపెట్టారు కొంతమంది…మరి కొంతమంది మాత్రం ప్రీ లాంచ్ ఆఫర్లతో బయ్యర్లను ఆకర్షించి సగమ్ కి పైగా నిర్మాణాలు జరిపారు.. ఇక బడా రియాల్టీ బాసులైతే చెప్పినవన్ని పూర్తి చేసినా కానీ మార్కెటింగ్ చేసుఓవడం లో వెనుకబడ్డారు.

హైదరాబాద్ లో రియల్ ఎస్టేట్ డౌన్ కావడానికి చాలా కారణాలున్నాయి. హైదరాబాద్‌లో అవసరానికి మించి నిర్మాణాలు జరిగిపోయాయి. జనం అవసరాలను దాటి కన్‌స్ట్రక్షన్‌ పెరిగింది. సెకండ్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ అందరూ చేయలేరు. నగరానికి ఇబ్బడి ముబ్బడిగా కొత్త ఉద్యోగాలు రాలేదు. కొత్త కంపెనీలు కూడా రాలేదు. కమర్షియల్‌ స్పేస్‌ మిలియన్ల SFT ఖాళీగా పడివుంది. సాఫ్ట్‌వేర్‌ నిపుణుల ఖర్చు తగ్గింది. వర్క్‌ఫ్రమ్‌ హోమ్‌ వల్ల ఆఫీస్‌ స్పేస్‌ డిమాండ్‌ తగ్గిపోయింది. రెంట్స్‌ రావడం లేదు. SFT 50రూపాయలకు కూడా వెళ్లడం లేదు. అపార్ట్‌మెంట్స్‌ సేల్స్‌ బాగా పడిపోయాయి. కొత్త కన్‌స్ట్రక్షన్‌కి సమాచారం కోసం వచ్చేవాళ్లే లేరు. అలాగని ల్యాండ్‌ సేల్స్‌ కూడా స్పీడ్‌గా ఏమీ లేవు. జనంలో కొనుగోళ్ల సామర్థ్యం తగ్గింది. ఆసక్తి తగ్గింది. సెకండ్ హ్యాండ్‌ సేల్స్‌ కూడా అంతంత మాత్రంగానే ఉన్నాయి. చాలా వరకు కమర్షియల్‌ నిర్మాణాలు నిలిచిపోయాయి.

ఏ బిజినెస్ కు అయినా డిమాండ్, సప్లై సూత్రం వర్తిస్తుంది. డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉంటే.. రేటు పెరుగుతుంది. సప్లై ఎక్కువగా రేటు తగ్గుతుంది. ఇది అందరికీ తెలిసిన సింపుల్ బిజినెస్ ట్రిక్. హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ కు కూడా ఇదే సూత్రం అన్వయించొచ్చు. మొన్నటివరకు హైదరాబాద్ లో డిమాండ్ కు అనుగుణంగా ఇళ్ల నిర్మాణం జరిగింది. ఎప్పటికప్పుడు మార్కెట్లో డిమాండ్ అంచనా వేసి.. అందుకు తగ్గట్టుగా ప్రభుత్వ అనుమతులు తీసుకుని ఇళ్లు నిర్మించేవాళ్లు బిల్డర్లు. కానీ గత మూడేళ్లుగా ఈ పరిస్థితి మారింది. కొన్నాళ్లుగా హైదరాబాద్ రియల్ మార్కెట్ స్థిరంగా ఉంది కదా అని.. డిమాండ్ ను ఎవరికి వారే ఊహించుకుని విచ్చలవిడిగా ఇళ్ల నిర్మాణం చేపట్టారు. హైదరాబాద్ శివార్లు దాటేసి.. అవుటర్ రింగ్ రోడ్డు అవతల వరకూ వెళ్లిపోయారు. నిర్మాణ వ్యయం కూడా భారీగా పెంచేశారు. జూబ్లీహిల్స్, మాదాపూర్ లాంటి ప్రైమ్ ఏరియాలతో సమానంగా అవుటర్ రింగ్ రోడ్డు అవతల కూడా కొందరు ధరలు చెప్పారు. అదేమంటే ప్రపంచ స్థాయి నిర్మాణ ప్రమాణాలని ఊదరగొట్టారు. కానీ ఇవన్నీ జనం నమ్మే పరిస్థితిలో లేరు.

కరోనా ముందున్న స్థాయికి హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మళ్లీ చేరలేదనే చెప్పాలి. అయితే కరోనా తర్వాత కొద్దికాలం మాత్రమే ఒక్కసారిగా పెరుగుదల నమోదైంది. అది లాక్ డౌన్ ఎత్తేసిన ప్రభావం మాత్రమేనని నిదానంగా తేలింది. రియల్ ఎస్టేట్ మందగమనంలో ఉందని తెలిసినా.. రియల్టర్లు వాస్తవాలు ఒప్పుకునే ప్రయత్నం చేయకపోవడం, పైగా అంతా బాగుందనే కలర్ ఇవ్వడం.. మరిన్ని ఇబ్బందులకు దారితీసే అవకాశం కనిపిస్తోంది. మార్కెట్ ను సృష్టించడం ఓ కళ. అలాగే ఉన్న మార్కెట్ ను నిలబెట్టుకోవడం మరో కళ. అంతేకానీ వాస్తవాలకు విరుద్ధమైన అంచనాలు వేసుకుంటే.. మాత్రం వ్యాపారంలో నష్టం తప్పదు. ఇప్పుడు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ ను కూడా బిల్డర్లు వేసుకున్న తప్పుడు అంచనాలే కుదేలు చేశాయని చెప్పక తప్పదు.