Story Board: రియల్ ఎస్టేట్ ఇప్పట్లో లేవదా..? భూముల ధరలు పడిపోయాయి..? అసలు కారణాలేంటి?

Story Board: హైదరాబాద్ లో రియల్ ఎస్టేట్ మందగమనంలోనే ఉంది. ఎప్పటికప్పుడు రేపు బాగుండొచ్చనే అంచనాలే తప్ప.. మూడేళ్లుగా సేమ్ సీన్ కనిపిస్తోంది. చివరకు టాప్ టెన్ రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీల పరిస్థితి కూడా అంత బాగా లేదు. వీరు కూడా వడ్డీలు కట్టుకుంటూ కాలం వెళ్లదీస్తున్నారు. కానీ చిన్న, మధ్యతరహా ప్రాజెక్టులన్నీ సంక్షోభంలో పడ్డాయి. హైదరాబాద్ లో దాదాపుగా 80 శాతం వరకు నిర్మాణాలు నిలిచిపోయాయి. కేవలం అడ్వాన్సులు, సగం పేమెంట్లు తీసుకున్న బిల్డర్లు మాత్రమే ఏవో కష్టాలు పడి ప్రాజెక్టులు పూర్తిచేస్తున్నారు. రియల్ మార్కెట్ అంతా స్తబ్ధుగానే ఉందని.. ఆ మార్కెట్ లోతులు తెలిసిన వారికే కాదు.. సామాన్యులకూ అర్థమౌతూనే ఉంది. గతంలో రియల్ ఎస్టేట్ బాగున్నప్పుడు ఉన్న హడావుడికి.. ఇప్పటి పరిస్థితికి పోలికలు పెడితే.. చాలా తేలికగా పరిస్థితి ఏంటో అందరికీ తెలుస్తోంది.

రియల్ ఎస్టేట్ లో స్తబ్ధత కేవలం హైదరాబాద్ కే పరిమితం కాలేదు. దేశం, ప్రపంచం.. ఎక్కడ చూసినా ఇదే పరిస్థితి కనిపిస్తోంది. ఆర్థిక మాంద్యం ప్రభావం రియల్ ఎస్టేట్ పై గట్టిగా పడింది. అమెరికాలో ట్రంప్ విధానాల కారణంగా గ్లోబల్ మార్కెట్లలో ఒడుదొడుకులు తప్పడం లేదు. ఈ ప్రభావం రియల్ మార్కెట్ పై గట్టిగానే పడింది. అదే సమయంలో అంతూపొంతూ లేకుండా సాగుతున్న ఉక్రెయిన్ యుద్ధం.. అంతంతమాత్రంగా ఉన్న యూరప్ స్థితిగతులు కూడా రియల్ ఎస్టేట్ పై ప్రతికూల ప్రభావం చూపుతున్నాయి. అటు చైనా లోనూ రియల్ మార్కెట్ బాగాలేదు. ఇలా ఎక్కడా సానుకూలత లేక రియల్ ఎస్టేట్ నేలచూపులు చూస్తోంది. ఇక మన దేశం విషయానికొస్తే.. రియల్ మార్కెట్ కు ఎన్నారై పెట్టుబడులు కీలకం. కానీ ట్రంప్ వచ్చాక ఎన్నారైల రెమిటెన్స్ లపై పన్నులు వేస్తామన్న ప్రతిపాదనతో.. రియల్ మార్కెట్ పై పిడుగు పడింది. ఈ దెబ్బతో ఎన్నారై పెట్టుబడులు అనుమానమే అనే వాదన గట్టిగా వినిపిస్తోంది. గతంలో మాదిరిగా ఎన్నారై పెట్టుబడులు వస్తాయా.. రావా అనే గుబులు రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాల్లో కనిపిస్తోంది. ఇటీవలే కొన్ని దేశాల్లో నిర్వహించిన రియల్ ఎక్స్ పోలకు కూడా పెద్దగా స్పందన రాలేదు.

అసలు సామాన్యుల చేతిలో డబ్బు లేకుండా రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలు ఎలా పెరుగుతాయనేది మరో చర్చ. అత్యవసరాలు, నిత్యావసరాలకే డబ్బులు వెతుక్కునే స్థితిలో సామాన్యులు.. సొంతింటి కలను వాయిదా వేసుకుంటున్నారు. దీనికి తోడు హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ లో అధిక ధరలు.. సామాన్యుల్ని మరింతగా భయపెడుతున్నాయి. ఈ రేట్లు చూసి.. సెకండ్ హ్యాండ్ ఇళ్లు కొనేవారు కూడా ఆగుతున్నారు. అసలు ఎందుకింత రేట్లు పెంచుతున్నారని ఆరా తీస్తున్నారు. సాధారణంగా రేట్లు పెరగాలంటే కొన్ని ప్రాతిపదికలుంటాయి. కానీ ప్రస్తుతం అలాంటి పరిణామాలేవీ లేకపోయినా.. రియల్టర్లు కూడబలుక్కుని మూడ్నెళ్ల కోసారి రేట్లు పెంచుతున్నారనేది సామాన్యుల భావన. ఈ విషయం వెలుగుచూశాక.. కొన్నాళ్లపాటు రియల్ మాటెత్తకపోవడమే మంచిదనే నిర్ణయానికి వస్తున్నారు. కనీసం ధరలు తగ్గించటానికి కూడా బిల్డర్లు ముందుకు రాకపోవడం మార్కెట్ కు మరింత మైనస్ గా మారుతోంది.

ధరల విషయంలో రాజీధోరణి ప్రదర్శిస్తూ.. వ్యాపార చక్రం సజావుగా తిరిగేలా చూసుకోవడం ఏ రంగానికైనా కీలకం. రేట్లు ఒక్కసారి తగ్గించాల్సి ఉంటుంది. ఒక్కోసారి పెంచాల్సి ఉంటుంది. కానీ ఏ సందర్భంలో అయినా.. సగటు వ్యాపార పరిమాణంలో తేడా రాకుండా చూసుకోవడమే తెలివైన వ్యాపారుల లక్షణం. ప్రస్తుతం రియల్ ఎస్టేట్ లో ఈ కోణమే మిస్ అవుతోంది. వ్యాపారం కంటే రేట్లే ముఖ్యమనే ఆలోచన ఎప్పుడైతే మొగ్గతొడిగిందో.. అప్పట్నుంచే రియల్ ఎస్టేట్ తడబడుతోంది. కనీసం ఇప్పటికైనా ఆ ఆలోచన నుంచి బయటపడాలని రియల్టర్లు అనుకోవడం లేదు. అందరూ ఒకే మాటపై ఉండి.. అధిక రేట్లకే కట్టుబడితే.. కొన్నాళ్లు లేటైనా కొనకేం చేస్తారనే ధీమా కనిపిస్తోంది. కానీ అది ఎప్పటికీ జరిగే పని కాదని గత అనుభవాలు చెబుతున్నా.. రియల్టర్లు మాత్రం నేల విడిచి సాము చేస్తూనే ఉన్నారు.

సొంతిల్లు కోసం చూసేవారికంటే.. పెట్టుబడులు పెట్టేవారే రియల్ మార్కెట్ కు మహారాజపోషకుల. ఇప్పుడు సెకండ్ ఇన్వెస్ట్ మెంట్ పెట్టేవారి సంఖ్య బాగా తగ్గిపోయింది. అద్దెలతో పోలిస్తే ఈఎంఐ భారంగా మారడంతో ఇళ్ల కొనుగోలుకు ఎవరూ ఆసక్తి చూపడం లేదు. ఏదేమైనా చైనా అనుభవాల నుంచి పాఠాలు నేర్చుకోకపోతే.. మన దగ్గర కూడా రియల్ బుడగ పేలే అవకాశం లేకపోలేదు. అప్పుడు లక్షల మంది జీవనోపాధిపైనా ప్రభావం తప్పదు. హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ ఐటీ మీద అతిగా ఆధారపడుతోంది. మార్కెట్ అంచనాల్లోనూ కేవలం ఐటీ ఉద్యోగుల్ని మాత్రమే పరిగణనలోకి తీసుకుంటున్న ధోరణి ఉంది. ఇక్కడ చాలా రకాల పరిశ్రమలు ఉన్నాయి. లక్షల సంఖ్యలో ఉద్యోగులున్నారు. అన్ని రంగాల ఉద్యోగుల ఆదాయాలు బేరీజు వేసుకుని.. ప్లాన్ చేస్తే కచ్చితంగా వర్కవుట్ అవుతుంది. కానీ బిల్డర్లు ఆ పని చేయకపోవడమే ప్రస్తుత సంక్షోభానికి కారణం. ప్రస్తుతం ఐటీలో ఏఐ ప్రభావం గట్టిగా ఉంది. దిగ్గజ కంపెనీలు కూడా లేఆఫ్ లు కొనసాగిస్తున్నాయి. దేశీయ ఐటీ కంపెనీల్లో అనుకున్నంత హైకులు కూడా ఇవ్వలేదనే వాదన ఉంది. ఐటీ ఉద్యోగుల పరిస్థితి పైకి చెప్పుకునేంత గొప్పగా లేదు. ఈ వాస్తవాల్ని గ్రహించని బిల్డర్లు ఇప్పుడు బోల్తా పడుతున్నారు.

ఏ బిజినెస్ కు అయినా డిమాండ్, సప్లై సూత్రం వర్తిస్తుంది. డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉంటే.. రేటు పెరుగుతుంది. సప్లై ఎక్కువగా రేటు తగ్గుతుంది. ఇది అందరికీ తెలిసిన సింపుల్ బిజినెస్ ట్రిక్. హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ కు కూడా ఇదే సూత్రం అన్వయించొచ్చు. మొన్నటివరకు హైదరాబాద్ లో డిమాండ్ కు అనుగుణంగా ఇళ్ల నిర్మాణం జరిగింది. ఎప్పటికప్పుడు మార్కెట్లో డిమాండ్ అంచనా వేసి.. అందుకు తగ్గట్టుగా ప్రభుత్వ అనుమతులు తీసుకుని ఇళ్లు నిర్మించేవాళ్లు బిల్డర్లు. కానీ గత మూడేళ్లుగా ఈ పరిస్థితి మారింది. కొన్నాళ్లుగా హైదరాబాద్ రియల్ మార్కెట్ స్థిరంగా ఉంది కదా అని.. డిమాండ్ ను ఎవరికి వారే ఊహించుకుని విచ్చలవిడిగా ఇళ్ల నిర్మాణం చేపట్టారు. హైదరాబాద్ శివార్లు దాటేసి.. అవుటర్ రింగ్ రోడ్డు అవతల వరకూ వెళ్లిపోయారు. నిర్మాణ వ్యయం కూడా భారీగా పెంచేశారు. జూబ్లీహిల్స్, మాదాపూర్ లాంటి ప్రైమ్ ఏరియాలతో సమానంగా అవుటర్ రింగ్ రోడ్డు అవతల కూడా కొందరు ధరలు చెప్పారు. అదేమంటే ప్రపంచ స్థాయి నిర్మాణ ప్రమాణాలని ఊదరగొట్టారు. కానీ ఇవన్నీ జనం నమ్మే పరిస్థితిలో లేరు.

హైదరాబాద్‌లో అపార్ట్‌మెంట్ కొనాలంటే ఆస్తులు కుదవ పెట్టి కొనే పరిస్థితిని బిల్డర్లు తెచ్చారు. ప్రతి మూడు నెలలకోసారి స్క్వేర్ ఫీట్ ధరను 300 నుంచి వెయ్యి రూపాయల వరకు పెంచడం.. వాటి పై జీఎస్టీ, ఎమినిటీ చార్జెస్, మెయింటనెన్సన్ చార్జీలు అదనంగా వడ్డిస్తుండడంతో హైదరాబాద్‌లో ఫ్లాట్ కొనాలంటేనే భయపడుతున్నారు కొనుగోలుదారులు.