Pre Launch Real Scam : హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ లో కొత్త దందా : ప్రీలాంచ్ పేరిట సగం ధరకే ఫ్లాటు అంటూ డబ్బులు కట్టించుకొని ముఖం చాటేస్తున్నాయి కొన్ని సంస్థలు. గడువు దాటినా ఇదిగో అదిగో అంటూ మభ్యపెడుతున్నాయి. మూడేళ్లలో నిర్మాణం పూర్తి చేస్తామని చెప్పిన ఓ సంస్థకు ఇప్పటికీ అనుమతులు రాలేదని తెలుసుకున్న కొనుగోలుదారులు ఆందోళన బాట పడుతున్నారు. జూబ్లీహిల్స్‌లో సంస్థ కార్యాలయం ముందు బాధితులు ప్లకార్డులతో నిరసన తెలిపారు.
నిబంధనలకు విరుద్ధంగా.. హైదరాబాద్‌లో కొవిడ్‌ ముందు స్థిరాస్తి రంగం దూకుడు మీద ఉన్నప్పుడు కొందరు బిల్డర్లు ప్రీలాంచ్ పేరుతో దందాకు తెరతీశారు. అనుమతులు లేకుండానే రెరా నిబంధనలకు విరుద్ధంగా అపార్ట్‌మెంట్లలోని ఫ్లాట్లను విక్రయించి కోట్ల రూపాయలు ఆర్జించారు. చేతిలో చిల్లి గవ్వ లేకున్నా, ముందుగా ఎంపిక చేసుకున్న ప్రాంతంలో భూములు చూపించి ఇక్కడ అపార్ట్మెంట్, వాణిజ్య సముదాయం వస్తుందని.. అందులో ఫ్లాట్, వాణిజ్య స్థలం మార్కెట్ కంటే అతి తక్కువ ధరకే వస్తుందని కొనుగోలుదారుల్ని నమ్మిస్తున్నారు. సొమ్ము మొత్తం ముందే చెల్లిస్తే చదరపు అడుగు రూ.3వేలు ఉన్న చోట రూ.2వేల విక్రయించి ఆ మొత్తాన్ని భూ యాజమానికి చెల్లించి అవిభాజ్యపు స్థలాన్ని రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తున్నారు. అనంతరం స్థలం కొన్నవారి నుంచి జాయింట్‌ డెవలప్మెంట్ కమ్‌ అగ్రిమెంట్, జనరల్‌ పవరాఫ్‌ అటార్నీని బిల్డర్ రాయించుకొని అనుమతులకు దరఖాస్తు చేస్తే.. మూడేళ్లు వరకు సమయం పడుతుంది. ఈ విషయాన్ని దాచి మూడేళ్లలోనే నిర్మాణాలు చేస్తామంటూ సంస్థలు మభ్యపెడుతున్నాయి.
సంగారెడ్డి జిల్లా అమీన్‌పూర్‌లో పది టవర్ల నిర్మాణం అంటూ ప్రీ లాంచింగ్‌ కింద మూడేళ్ల కిందట ఓ సంస్థ విక్రయాలు ప్రారంభించింది. వందల మంది సంస్థలో భారీ మొత్తంలో పెట్టుబడులు పెట్టారు. కొవిడ్‌ పరిస్థితులు అంటూ అక్కడ ఎలాంటి పనులు ప్రారంభించలేదు. కొనుగోలుదారులు బాధితుల సంఘంగా ఏర్పడి ప్రతినిధులను నిలదీశారు. సంస్థ చెప్పినంత భూమి లేదని తమ డబ్బులు తిరిగి చెల్లించాలంటూ వంద మందికిపైగా బాధితులు కార్యాలయం ముందు బైఠాయించారు. . మూడేళ్లుగా సంస్థ మోసం చేస్తోందని, దాదాపు రూ.1500 కోట్లు వసూలు చేసిందని పలువురు పేర్కొన్నారు.
కోకాపేటలో ఓ సంస్థ 7.5 ఎకరాల్లో వాణిజ్య సముదాయం కడతామని చెప్పి ఆరేడు వందల కోట్ల రూపాయలు వసూలు చేసింది. అయిదు అంతస్తులు నిర్మించగా ఆరునెలలుగా పనులు ఆగిపోయాయి. ఐటీ కారిడార్‌లో కార్యాలయాల భవనాలను నిర్మించే మరో సంస్థ ప్రీలాంచ్ పేరుతో 2వేల కోట్ల రూపాయలు వసూలు చేసింది. హైదరాబాద్ లో ఒక్కసారిగా అపార్టుమెంట్లకు డిమాండ్ తగ్గడంతో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులంతా ఇప్పుడు ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లతో కొనుగోలుదారులకు రంగుల వలను వేస్తున్నారు. ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లకు ఎవరూ కూడా మోసపోవద్దని ప్రభుత్వం, GHMC, HMDA చెబుతున్నా కానీ, ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ల దందా హైదరాబాద్ లో నడుస్తూనే ఉంది. తక్కువ ధరకు వస్తున్నాయని అడ్వాన్స్ చెల్లించిన కొనుగోలుదారులకు చుక్కలు చూపిస్తున్నాయి ప్రీలాంచ్ సంస్థలు.
రెండేళ్ల ముందే అపార్టుమెంట్లను బుక్ చేసుకుంటే మీకు లక్షల్లో ఆదా అవుతుందని, బడా రియల్టర్లు హైదరాబాద్ లో ప్రీలాంచ్ పబ్లిసిటీ చేసుకుంటున్నారు. GHMC, HMDA అనుమతులు రాకముందే 10 నుంచి 15 ఎకరాల్లో భూములు కొనుగోలు చేయడం, భూముల ఓనర్లకు కొంతమేరకు మాత్రమే అడ్వాన్స్ ఇవ్వడం జరుగుతోంది. భూమి రిజిస్ట్రేషన్ అయ్యాక అసలుసిసలు అపార్టుమెంట్ల ప్రీలాంచ్ దందాకు తెరలేపుతున్నాయి రియాల్టీ సంస్థలు. భూమి పూజ చేయడం, ఓ మోస్తరు లెవెల్లో ఫ్లోర్లు వేయడం, ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లు ప్రకటించడం జరుగుతోంది.
గ్రేటర్ హైదరాబాద్ లో కీలక ప్రాంతాలైన తెల్లాపూర్, మాదాపూర్, మియాపూర్, కొండాపూర్, నల్లగండ్ల, నార్సింగ్, ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్, నానక్ రామ్ గూడ, కూకట్ పల్లి, ప్రగతి నగర్, బాచుపల్లి ఏరియాలు ఇప్పుడు ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లకు కేంద్రాలుగా మారాయి. బడా రియల్టర్లు అందరూ రింగుగా మారడంతో ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లన్నీ ఒకేరకమైన ధరలను ఆఫర్ చేస్తూ కొనుగోలుదారులను గందరగోళంలో పడేస్తున్నాయి. మరోవైపు చిన్న, మధ్య తరగతి బిల్డర్లు కూడా సిటీ శివార్లలో ప్రీలాంచ్ దందాను ఓపెన్ చేసి, సొంత ఫ్లాట్ కొనాలనుకుంటున్న వారికి శఠగోపం పెడుతున్నారు.
హైదరాబాద్ స్థిరాస్తి మార్కెట్లో గత రెండేళ్లలో పెద్ద ఎత్తున ప్రీలాంచింగ్‌లో ఫ్లాట్ల విక్రయాలు చేపట్టారు. తక్కువ ధరకే ఫ్లాట్లను కట్టి ఇస్తామని బుకింగ్స్ చేపట్టారు. మూడేళ్లలో గృహ ప్రవేశం చేయవచ్చు అని హామీ ఇచ్చారు. చదరపు అడుగు రూ.5వేల స్థానంలో రూ.3500లకే విక్రయించారు. వీరు అనుమతులు తీసుకుని నిర్మాణ పనులు మొదలెడదాం అనుకునే సమయానికి ముడిసరకుల ధరలు అమాంతం పెరిగిపోయాయి. దీంతో పనులు ఎలా మొదలెట్టాలనే తర్జనభర్జనలో డెవలపర్లు ఉన్నారు. వేచి చూసే ధోరణి అవలంబిస్తున్నారు. ప్రీలాంచింగ్‌ ప్రాజెక్టుల నిర్మాణాలన్నీ మరింత ఆలస్యం కానున్నాయి.
సెలెబ్రిటీలను బ్రాండ్ అంబాసిడర్లుగా పెట్టుకోవడం, వారి ద్వారా ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లను ప్రకటించడం హైదరాబాద్ రియల్టర్లకు అలవాటుగా మారింది. పదేళ్ల కిందట ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లు స్క్వేర్ ఫీట్ కు 3 వేల రూపాయలుంటే, గత రెండేళ్లుగా అదే ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ 5 వేల నుంచి 6 వేల రూపాయల మధ్యకు పెంచేశారు. దీంతో 10-15 శాతం అడ్వాన్స్ అమౌంట్ కట్టించుకుని, మూడేళ్ళ తరువాత అపార్ట్మెంట్ మీకు చేతుల్లో పెడతామని జనాన్ని బుట్టలో వేసుకుంటున్నారు. ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ల అసలు కథ మాత్రం వేరేగా ఉంది. భూముల కనుగోలుకు, అపార్టుమెంట్ల భూమి పూజ పిల్లర్ల వరకు ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ ద్వారా వసూలైన మొత్తాన్ని రియల్టర్లు వాడుతున్నారన్నది ఓపెన్ సీక్రెట్. ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ల అపార్టుమెంట్లన్నీ కొనుగోలు అయిపోయాయని ప్రచారం చేసి, ఆ తరువాత బ్యాంకుల వద్ద లోన్లకు వెళ్లి, ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేయలేక చేతులెత్తేసిన రియాల్టీ సంస్థలు కూడా హైదరాబాద్ లో ఉన్నాయంటే నమ్మకతప్పదు.
హైదరాబాద్ లో అపార్టుమెంట్ల ధరలు ఒక్కసారిగా పడిపోయాయి. GHMC, HMDA పరిధిలో హైరైజ్ అపార్టుమెంట్లతో పాటు స్పెషల్ ఎమినిటీస్ ఉన్న అపార్ట్మెంట్లకు, గేటెడ్ కమ్యూనిటీ అంటూ మాయ చేసి కడుతున్న ఫ్లాట్స్ కు డిమాండ్ తగ్గిపోయింది. దీనికి తోడు సామాన్యుడు కొనలేని విధంగా అపార్టుమెంట్ల ధరలను రియల్టర్లు సిండికేట్లుగా మారి పెంచడంతో హైదరాబాద్ లో అపార్టుమెంట్లు కొనడానికి జనం ఆసక్తి చూపట్లేదు. దీనికి తోడు చిన్న బిల్డర్లు కూడా చేతులెత్తేయడంతో బడా రియల్టర్ల దెబ్బకు హైదరాబాద్ లో ఫ్లాట్స్ ను కొనడానికి వినియోగదారులు వెనకడుగు వేస్తున్నారు.
ప్రీ-లాంచ్ ఆఫర్లు..! ఆలసించిన ఆశా భంగం..! వాస్తవ ధర కంటే 40శాతం తక్కువకే ప్లాట్లు, ఫ్లాట్లు..! నిర్ణీత సమయంలో గృహప్రవేశాలు చేయించే బాధ్యత మాది..! ఇదీ మధ్యతరగతి ప్రజల సొంతింటి కలను ఆసరాగా చేసుకుని.. ప్రీ-లాంచ్ పేరుతో నిర్మాణ సంస్థలు చేస్తున్న మోసాలతీరు.
ప్రీ లాంచ్ ఆఫర్, తక్కువ ధర పేరుతో.. అందినకాడికి దండుకుని.. ప్రాజెక్టు పూర్తిచేయక, కనీసం పనులు ప్రారంభించక ముప్పుతిప్పలు పెడుతున్నాయి రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలు. గ్రేటర్ హైదరాబాద్, శివారు ప్రాంతాల్లో ఈ తరహా మోసాలు ఇటీవలికాలంలో ఎక్కువయ్యాయి. ఓ సంస్థ చేసిన బడా మోసమే ఇందుకు నిదర్శనం. నగర శివార్లలోని అమీన్‌పూర్‌లో డబుల్‌ బెడ్‌ రూమ్‌ ఫ్లాట్ ధర రూ. 50 లక్షలు..! కానీ రూ. 30 లక్షలకే డబుల్‌ బెడ్‌ రూమ్‌ ఫ్లాట్ అంటూ అదరగొట్టే బ్రోచర్లు వేసింది. మార్కెట్ ధరతో పోలిస్తే.. 40-50 శాతం తక్కువ అంటూ తొందరపెట్టింది. దాంతో మధ్యతరగతి ప్రజలు వందల మంది ప్రీ-లాంచ్ ఆఫర్ కింద మొత్తం సొమ్ము చెల్లించారు. మూడేళ్లు గడిచినా ప్రాజెక్టు మొదలవ్వలేదు. నిర్మాణ సంస్థ కనీసం ఆ ప్రాజెక్టుకు అనుమతులు కూడా తీసుకోలేదు. అదేమని అడిగేవారికి ”రేపు.. మాపు..” అంటూ సాగదీస్తోంది. చివరికి అక్కడ ఆ సంస్థ చెప్పినంత భూమి లేదని, అందులో మూడో వంతే ఉందని.. తాము మోసపోయామని బాధితులు గుర్తించారు.
ప్రీ-లాంచ్ ప్రాజెక్టుల్లో చాలా వరకు నిర్మాణ సంస్థల యాజమాన్యాలు తమ తెలివిని, ప్రజల సొమ్మునే పెట్టుబడిగా వాడుతున్నాయి. అలా సేకరిస్తున్న నిధులను ఇతర ప్రాంతాల్లో భూముల కొనుగోళ్లు, ఇతర ప్రాజెక్టులకు మళ్లిస్తున్నాయి. ఔటర్‌ రింగ్‌ రోడ్డుకు సమీపంలోని కొల్లూరు వద్ద మూడు టవర్లు, 600లకు పైగా యూనిట్లతో ప్రాజెక్టు ప్రకటించిన ఓ నిర్మాణ సంస్థ.. పెద్దఎత్తున బుకింగ్‌లను చేపట్టింది. వంద కోట్ల వరకు వసూలు చేసింది. కానీ, ఇప్పటికీ సదరు నిర్మాణం కోసం హెచ్‌ఎండీఏకు దరఖాస్తులు చేసుకోలేదు. హెచ్‌ఎండీఏ గత ఏడాది కోకాపేటలో 50 ఎకరాలను ఈ-వేలం వేయగా.. అందులో ట్రిపుల్ బెడ్‌ రూమ్‌ ఫ్లాట్‌ను చదరపు అడుగును రూ.4వేల నుంచి రూ.4500ల ఖర్చుతో దక్కించుకోవచ్చంటూ.. అందుకోసం ఈ లేఅవుట్‌లో 7.5ఎకరాలను కొనుగోలు చేయనున్నట్లు ఓ సంస్థ ప్రకటన జారీ చేసింది. ముందుగా పేరు నమోదు చేసుకొంటేనే అవకాశం ఉంటుందని చెప్పింది. హెచ్‌ఎండీఏ ఈ-వేలం పూర్తయ్యాక స్థలం దక్కితే వారం రోజుల్లో రూ.5లక్షలు చెల్లించాలని, నిర్ణీత గడువులోపు రూ.30లక్షలు చెల్లించాలని సంస్థ ప్రతినిధులు వివరించారు. నిర్మాణం పూర్తయ్యే సరికి దశలవారీగా రూ.65లక్షల వరకు చెల్లించాల్సి ఉంటుందని, అప్పటి వరకు ట్రిపుల్ బెడ్‌ రూమ్‌ ఫ్లాట్ విలువ రూ.1.50కోట్లు పెరుగుతుందని ఆశ పెట్టారు. చాలా మంది రూ.2లక్షలు చెల్లించి బుక్ చేయాలని ఒత్తిడి చేశారు. స్థలమే లేకుండా, పైసా పెట్టుబడి లేకుండా చేస్తున్న ఈ దందాను గుర్తించిన హెచ్‌ఎండీఏ అధికారులు పోలీసులకు ఫిర్యాదు చేయడంతో.. కేసు నమోదైంది.
జీహెచ్ఎంసీ, హెచ్‌ఎండీఏ, డైరెక్టరేట్‌ ఆఫ్‌ టౌన్‌ అండ్‌ కంట్రీ ప్లానింగ్‌, రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ అనుమతులు లేకుండా.. నిర్మాణ ప్రాజెక్టు కానీ, లేఅవుట్‌ ప్రాజెక్టులో క్రయ విక్రయాలు జరపడం చట్టవిరుద్ధం. కానీ, దిగ్గజ నిర్మాణ సంస్థలు మొదలు ఎలాంటి అడ్రస్‌ లేని సంస్థల వరకు ఈ అనుమతులేమీ లేకుండానే పెద్దఎత్తున క్రయ విక్రయాలు సాగిస్తున్నాయి. పైగా కొన్ని సంస్థలు గొలుసుకట్టు స్కీమ్‌లను ప్రోత్సహిస్తున్నాయి. ప్రీ-లాంచ్‌లో మల్టీలెవల్‌ మార్కెటింగ్‌ను అమలు చేస్తున్నాయి. అపార్ట్‌మెంట్లలో చదరపు అడుగు ధర రూ. 5వేలు, ఆపైన పలికే ప్రాంతాల్లో రూ. 2,800కే స్క్వేర్ ఫీట్ అంటూ.. గజం భూమి రూ. 10 వేలు పలికే చోట.. రూ. 6 వేలకే చదరపు గజం అంటూ విక్రయాలు జరుపుతున్నారు. ప్రీ-లాంచ్ పేరుతో 100 శాతం పేమెంట్‌ జరపాలనే షరతులు విధిస్తున్నారు. తక్కువ ధరకే ఫ్లాట్లు, ప్లాట్లు వస్తుండడంతో.. వేతన జీవులు, మధ్యతరగతి ప్రజలు.. తాము కొనుగోలు చేయడమే కాకుండా, బంధుమిత్రులనూ కొనుగోళ్లకు ప్రేరేపిస్తున్నారు. అలా కొత్తవారిని చైన్‌ సిస్టమ్‌లోకి తీసుకువస్తే.. ఆకర్షణీయమైన బహుమతులు, కమీషన్లు అంటూ నిర్మాణ సంస్థలు ఎరవేస్తున్నాయి. కొన్ని నిర్మాణ సంస్థలైతే వారంలో రెండ్రోజులు స్టార్‌ హోటళ్లు, ప్రముఖ హోటళ్లలో సమావేశాలు జరుపుతూ.. మల్టీ లెవల్ మార్కెటింగ్ పద్ధతిలో ప్లాట్లు, ఫ్లాట్ల విక్రయాలు జరుపుతున్నాయి. నిజానికి.. నిర్మాణ అనుమతుల్లేకుండా అన్ డివైడెడ్ షేర్, ప్రీ-లాంచ్‌ల పేరుతో విక్రయాలకు చట్ట బద్ధత లేదని ప్రభుత్వం స్పష్టం చేస్తోంది. ఈ తరహా విక్రయాలు జరిపే ప్రాజెక్టులపై కఠిన చర్యలు తీసుకునే విధంగా తెలంగాణ రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ , స్టాంప్స్‌ అండ్‌ రిజిస్ట్రేషన్ శాఖలు నిర్ణయాలు తీసుకున్నాయి. 2017 రెరా నిబంధనల ప్రకారం.. యూడీఎస్‌, ప్రీ-లాంచ్ విధానంలో డెవలపర్లు వినియోగదారులను మోసం చేయడం నేరం. యూడీఎస్‌, ప్రీ-లాంచ్ పేరుతో ఆఫర్లు ప్రకటిస్తున్న డెవలపర్లు, రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలు చేపట్టే ప్రాజెక్టులో 10 శాతం వరకు జరిమానా విధించవచ్చు.
రెరా ఏర్పడి ఐదేళ్లు గడుస్తున్నా.. అక్రమార్కులపై కొరడా ఝుళిపిస్తున్న దాఖలాలు లేనేలేవు. ప్రముఖ రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలు, డెవలపర్లు యథేచ్ఛగా అక్రమ దందాలు నిర్వహిస్తున్నా.. రెరా ఉలుకూపలుకూ లేకుండా నిద్రమత్తులో తూగుతోంది. రెరా అనుమతి లేకుండా ఏ సంస్థ కూడా ఫ్లాట్ కానీ, ఓపెన్ ప్లాట్ కానీ విక్రయించడానికి బ్రోచర్ కూడా వేయకూడదు. సోషల్‌ మీడియాలో ప్రకటనలు కూడా ఇవ్వకూడదు. ప్రముఖ నిర్మాణ సంస్థలు పెద్దఎత్తున ప్రీ-లాంచ్, అన్ డివైడెడ్ షేర్ పేరుతో అక్రమ దందా చేస్తున్నాయి. ఇక ఊరూపేరూ లేని సంస్థల ఆగడాలకు అడ్డూఅదుపూ లేకుండా పోయింది. సంబంధిత సంస్థలపై కేసులు నమోదు చేయడం, జరిమానాలు విధించడం లాంటి చర్యలు చేపట్టడంలో రెరా ఆసక్తి చూపడం లేదు. బాధితులు రియల్‌ఎస్టేట్‌ కంపెనీల ఎదుట ఆందోళన నిర్వహిస్తున్నా.. చూసీ చూడన్నట్లుగా వ్యవహరిస్తోంది. తమకు బాధితులు ఫిర్యాదు చేస్తేనే పట్టించుకుంటామని, లేకుంటే సంబంధమే లేదనే విధంగా రెరా అధికారులు వ్యవహరిస్తున్నారు. నిజానికి రెరా అనుమతి లేనిదే రిజిస్ట్రేషన్లు జరగకూడదు. కొన్ని నిర్మాణ సంస్థలు రెరా నిబంధనలకు విరుద్ధంగా నోటరీలపై అగ్రిమెంట్లు చేసుకుంటున్నారు.
అడ్రస్‌ లేని సంస్థలు ప్రకటిస్తున్న ప్రీ-లాంచ్ ఆఫర్లతో రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌పై ప్రతికూల ప్రభావం పడుతోంది. ఎల్‌బీనగర్‌లో ఓ బిల్డర్.. 20 ఫ్లాట్లు ఉన్న ఓ అపార్ట్మెంట్ నిర్మించి, ఒక్కో డబుల్‌ బెడ్రూమ్ ఫ్లాట్‌కు రూ.50-60 లక్షల ధర నిర్ణయించారు. కనీసం నిర్మాణ పనులు కూడా ప్రారంభించని ఓ ప్రముఖ నిర్మాణ సంస్థ ఆ బిల్డర్ ప్రాజెక్టుకు సమీపంలోనే.. రూ.35-40లక్షలకే డబుల్‌ బెడ్‌ రూమ్‌ ఫ్లాట్ అంటూ ప్రకటనలు గుప్పించింది. దాంతో సదరు బిల్డర్ మార్కెట్‌ను తట్టుకొని నిలబడలేని పరిస్థితి నెలకొంది.
నిర్మాణ రంగంలో అపార అనుభవం కలిగిన ప్రముఖ సంస్థలు కూడా ప్రీ-లాంచ్ స్కీమ్‌లు చేపడుతున్నాయి. 65 వరకు దిగ్గజ నిర్మాణ సంస్థలు ఐటీ కారిడార్‌ పరిధిలోని కోకాపేట, గచ్చిబౌలి, పుప్పాలగూడ, నార్సింగ్ పరిధిలో ఈ తరహా ప్రాజెక్టులను ప్రకటించాయి. మార్కెట్లో ఉన్న గుర్తింపునకు తోడు.. ఎగ్జిక్యూటివ్‌లను నియమించుకుంటూ ప్రచారం చేసుకుంటున్నాయి. దాంతో చాలా మంది అడ్వాన్స్‌లు చెల్లిస్తున్నారు. సొంతింటి కల నిజం చేసుకోవడానికి బ్యాంకుల్లో రుణాలు తీసుకుంటున్నారు. ఊళ్లలో ఉన్న స్థలాలు విక్రయించి మరీ నగరంలో ఫ్లాట్ కొనుగోలుకు చెల్లిస్తున్నారు. పిల్లల పెళ్ళిళ్లకు ఉపయోగపడుతుందని దాచుకున్న సొమ్మునంతా ప్రీ-లాంచ్ స్కీమ్‌లలో పెడుతున్నారు. ఎంత బడా సంస్థ అయినా.. గడువులోపు నిర్మాణాన్ని పూర్తిచేయలేకపోతున్నాయి. మరికొన్ని సంస్థలు వినియోగదారుల పుట్టిముంచేస్తున్నాయి.
రూ.60 లక్షల ఫ్లాట్ రూ.40 లక్షలకే ఇస్తాం. కాకుంటే.. అనుమతులు రాక ముందే.. ఆ మాటకు వస్తే లే ఔట్ వేయకముందే.. కాగితాల మీద కలల ఇంటిని చూపించి డబ్బులు దండుకోవటమే ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ గా చెప్పాలి. హైదరాబాద్ లో దాదాపు మూడేళ్ల నుంచి సాగుతున్న ఈ దందా ఎప్పుడో ఒకప్పుడు కొంప ముంచుతుందన్న ఆందోళనలు ఇప్పుడు నిజమయ్యాయి.
ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ దందా ఎలా నడుస్తుందన్న విషయంలోకి వెళితే.. భారీ ఎత్తున భవన సముదాయాల్ని నిర్మిస్తున్నట్లుగా పెద్ద ఎత్తున ప్రకటలు వేస్తారు. మార్కెట్ ధరతో పోలిస్తే యాభై శాతం తక్కువ ధరకు ఇస్తున్నట్లుగా ఊరిస్తారు. కాకుంటే.. ప్రాజెక్టుకు కొబ్బరికాయ కొట్టక ముందే అనుకున్న మొత్తంలో యాభై శాతం తీసుకొని.. మిగిలిన మొత్తాన్ని ప్రాజెక్టు శంకుస్థాపనకు ముందే తీసేసుకుంటారు. ఇలా చేయటం ద్వారా తమకు నిర్మాణ వ్యయం తగ్గుతుందని.. భూమి కొనుగోలు చేసిన సమయంలో డబ్బుల కోసం ఇబ్బందులు తప్పుతాయని చెబుతారు. ఇంత చేసిన దానికి ప్రతిఫలంగా తాము తక్కువ ధరకు ప్లాట్ ను ఇస్తున్నట్లు చెబుతారు. ప్రీలాంచ్ ను పరిమిత కాలంలో పూర్తి చేస్తున్నట్లుగా చెప్పి.. కొద్దిమందికే అని చెప్పి భారీగా వసూళ్లు చేపడతారు.
ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ కింద చాలానే సంస్థలు ఇలా డబ్బులు వసూలు చేస్తున్నాయి. ఇలాంటి ఆఫర్లతో రిస్కు చాలా ఎక్కువనే చెప్పాలి. అన్ని బాగుంటే సరి. లేదంటే మొత్తానికే మోసం వస్తుందని చెబుతారు. హైదరాబాద్ లో ఇలాంటి ప్రీలాంచ్ ఆఫర్ల కింద భారీ ఎత్తున డబ్బులు వసూలు చేసినట్లుగా రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు చెబుతున్నాయి. ఇలాంటి తీరు ఏ మాత్రం మంచిది కాదంటున్నారు. మూడు..నాలుగేళ్లుగా సాగుతున్న ఈ వ్యవహారంలో మరింత మంది బాధితులు బయటకు వచ్చే అవకాశం ఉందంటున్నారు.
రెరా నిబంధనలు ప్రకారం, ఏ కన్స్ట్రక్షన్ కంపెనీ అయినా బహిరంగ ప్రకటన చేస్తే అందులో రెరా నెంబర్ తప్పనిసరిగా ఉండాలి. కానీ ఈ దొంగ ప్రాజెక్ట్ యాడ్స్ లో ఎక్కడ రెరా నెంబర్ కానీ, హుడా లేక జీహెచ్ఎంసీ పర్మిషన్ నంబర్స్ కానీ కనపడవు. తీసుకుంటే కదా..! ఉండటానికి. ఇదంతా ఒక రియల్ ఎస్టేట్ మాఫియా. ఫ్రీ లాంఛ్ ఆఫ్రర్ల పేరుతో తెలంగాణ రాష్ట్ర రాజధాని చుట్టుపక్కల మొత్తం 47 వెంఛర్ల హడావుడి జరిగింది. ఇందులో కనీసం ఒక్కదానికి కూడా రెరా గుర్తింపు కానీ, జీహెచ్ఎంసీ అనుమతులు లేకపోవడం గమనార్హం. బాధితులు వందల సంఖ్యలో ఉన్నారు.
మూసాపేట్లో ఓ సంస్థ చదరపు అడుక్కీ రూ.4500కే ఫ్లాట్లు అమ్ముతోందని.. ఇందులో ఫ్లాట్లు కొనవచ్చా.. కొంటే తమ సొమ్ముకు ఢోకా ఉంటుందా.. అంటూ కొందరు ఔత్సాహిక కొనుగోలుదారులు రియల్ ఎస్టేట్ నిపుణుల్ని సంప్రదించారు. బ్రోచర్ చూస్తేనేమో ఎక్కడా జీహెచ్ఎంసీ నుంచి కానీ రెరా అథారిటీ నుంచి కానీ అనుమతి ఉన్నట్లు కనిపించలేదు. ఆ బ్రోచర్లో పొందుపర్చిన వివరాల ప్రకారం.. 27 ఎకరాల స్థలం.. 22 అంతస్తుల ఎత్తులో 19 టవర్లు కడుతున్నట్లుగా ప్రకటించారు. ప్రపంచ స్థాయి సౌకర్యాలు.. హైరైజ్ ప్రీమియం అపార్టుమెంట్లు అంటూ.. చదరపు అడుక్కీ రూ.4500కే అమ్ముతున్నట్లుగా ఈ బ్రోచర్లో పేర్కొన్నారు. కాకపోతే, వంద శాతం సొమ్మును నెల రోజుల్లోపే కట్టాలనే నిబంధన విధించారు. ఇందులో వచ్చేవన్నీ ట్రిపుల్, ఫోర్ బెడ్రూమ్ ఫ్లాట్లే కావడం గమనార్హం. అంటే, ఓ ట్రిపుల్ బెడ్రూమ్ సైజ్ ఫ్లాట్ కొనాలంటే ఎంతలేదన్నా కోటి రూపాయలు అవుతోంది. మరి, కోటి రూపాయల్ని ఓకేసారి కట్టేసి.. అంతంత కాలం ఎదురు చూడొచ్చా అని కొనుగోలుదారులు ప్రశ్నిస్తున్నారు. మరి, వీరి ప్రశ్నలకు జవాబు చెప్పేదెవరు? స‌కాలంలో ఫ్లాట్లను అందించ‌క‌పోతే ఎలా?
తెలంగాణ రాష్ట్రంలో రెరా చట్టం అమ‌ల్లో ఉంది. దీని ప్రకారం.. రెరా నుంచి అనుమతి తీసుకున్నాకే ఎవ‌రైనా ప్లాట్లు కానీ ఫ్లాట్లు కానీ విక్రయించాలి. రెరా అనుమతి లేకుండా కనీసం ఒక బ్రోచర్ ని కూడా ముద్రించ‌కూడ‌దు. పైగా, బ్రోచర్ అయినా పేప‌ర్ ప్రకటన అయినా త‌ప్పకుండా రెరా నెంబ‌ర్‌ను ముద్రించాలి. కానీ, కొందరు బిల్డర్లు రెరాను తుంగ‌లో తొక్కేసి.. గాలిలో మేడల్ని చూపెడుతూ.. ప్రీ లాంచ్ అంటూ.. అక్రమ పద్ధతిలో ఫ్లాట్లను అమాయ‌కుల‌కు అంట‌గ‌ట్టేస్తున్నారు. కార్పొరేట్ ఏజెంట్ల సాయంతో ఫ్లాట్లను విక్రయించే విష‌సంస్కృతికి తెర‌లేపారు. ఇలాంటి పోక‌డ వల్ల ఢిల్లీలోని గుర్గావ్, నొయిడాలో వంద‌లాది మంది కొనుగోలుదారులు ప్ర‌స్తుతం కోర్టుల చుట్టూ తిరుగుతున్నారు. దిగ్గజాల్లాంటి డెవలపర్లు జైలులో ఊచ‌లు లెక్క‌పెడుతున్నారు. అదే వికృత పోక‌డను తెలంగాణ రాష్ట్రంలో కొందరు బిల్డర్లు ఆరంభించారు. మార్కెట్లో పెరిగిన ధ‌ర‌ను సాకుగా చూపెడుతూ.. ఏజెంట్ల‌కు అధిక శాతం క‌మిష‌న్ ముట్టచెబుతూ.. ముందే వంద శాతం సొమ్మును లాగేస్తున్నారు.
గత మూడేళ్ల నుంచి హైదరాబాద్‌లో య‌ధేచ్చ‌గా సాగుతున్న అక్రమ విధానానికి చ‌ర‌మ‌గీతం పాడాలి. ఇలాంటి అక్రమ పద్ధతిలో ఫ్లాట్లను అమ్మే విధానంపై ప్రభుత్వం కొరడా ఝ‌ళిపించాలి. లేకపోతే, ఇలాంటి మోసాలు పెరిగిపోయి హైదరాబాద్ ప్రతిష్ఠకు భంగం వాటిల్లే ప్రమాద‌ముంది. నొయిడా, గుర్గావ్ త‌ర‌హాలో హైదరాబాద్ మార‌కూడ‌దంటే.. ఇలాంటి అక్రమ వ్యవ‌హారాల‌పై ప్రభుత్వం క‌ఠినంగా వ్యవ‌హ‌రించాలి. రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులకు, డెవలపర్లకు భగవద్గీత లాంటిది రెరా చట్టం..రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ.అయితే రెరా చట్టం పై నమ్మకం లేని బిల్డర్లు రూల్స్ ను అతిక్రమించి అడ్డ దిడ్డంగా వెంచర్లు ,, ప్రాజెక్ట్ లు అంటూ నేల చదును చేయకముందే కస్టమర్లకు గాలి మేడలు చూపిస్తు కస్టమర్ల బలహీనతను సొమ్ము చేసుకుంటున్నారు.. రెరా అనుమతులున్నాయంటూ కేవలమ్ బ్రోచర్లపై..పబ్లిసిటీ సెక్టార్ ఫ్లాట్ ఫాం లో బ్రోచర్లను చూపి వినియోగదారులను నట్టేట ముంచుతున్నారు.
పర్మిషన్లు లేకపోయినా..ఫ్లాట్స్,ప్లాట్స్ వేసి సొమ్ము చేసుకుందామనుకుంటే రెరా రూల్స్ మాత్రం ఒప్పకోమనే చెబుతాయి..సామాన్యుల కష్టార్జితం తో సొంత ఇంటి కలను నిజం చేసుకోవాలనే ఆశయానికి రెరా భద్రత నివ్వాలి.అక్రమ రియల్టర్ల ను అదుపు లో వుంచాల్సిన ప్రధాన బాధ్యత రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ దే. రెరా గుర్తింపు లేకపోతే ఏ ప్రాంతం‌లోనైనా కట్టిన, కట్టే భవనాలు వెంచర్లు అన్నీ గాలిలో అద్దాల మేడలే.
ఎనిమిది అంతకంటే ఎక్కువ ఫ్లాట్స్..500 చదరపు మీటర్లు మించిన స్థలం లో నిర్మాణాలకు రెరా చట్టం వర్తిస్తుంది
రెరా రిజిస్ట్రేషన్ లేకుండా ఫ్లాట్స్ ,అపార్ట్మెంట్, బిల్డింగ్స్ అమ్మడం,మార్కెట్ చేయడం కూడా రెరా యాక్ట్ నేరంగా పరిగణిస్తుంది. ప్రాజెక్ట్ మధ్యలో సొమ్ము లు చాలడం లేదంటూ వినియోగదారులను నిండా ముంచేసే బిల్డర్లు కూడా వుంటారు.కస్టమర్ల డబ్బుకు భద్రత కలిగిస్తూ రెరా చట్టం లో పకడ్బందీగా ఏర్పాట్లు వున్నాయి. ప్రతి బిల్డర్ ప్రతి ప్రాజెక్ట్ కు బ్యాంక్ అకౌంట్ ఓపెన్ చేయాలి..ఏదైనా ప్రాపర్టీ ను డెవలప్మెంట్ చేసే విషయం లో 70 శాతం మొత్తం అమౌంట్ ను ఓ బ్యాంక్ అకౌంట్ లో డిపాజిట్ చేయాలి..ఆప్రాజెక్ట్ కోసం మాత్రమే ఆ డబ్బుని‌ఖర్చు చేయాలన్నది రెరా చట్టం చెబుతుంది.
ఈడబ్బును‌మొత్తం‌ఖర్చు పెట్టాలన్నా..విత్ డ్రా చేయాలన్నా సివిల్ ఇంజనీర్,ఆర్కిటెక్ట్,తో పాటు ఓ చార్టెడ్ అకౌంటెంట్ సర్టిఫై చేయాలి.దీని వల్ల ఒక ప్రాజెక్టు కు కేటాయించిన మొత్తాన్ని..మరో‌ప్రాజెక్ట్ లోకి ఆయా బిల్డర్లు మళ్లించడానికి అవకాశం వుండదూ..ఈ రూల్ వల్ల సమయానికి ప్రాజెక్టు పూర్తయ్యే వీలుంటుదని రెరా చెబుతుంది.
రెరా చట్టం ప్రకారం సంబంధిత ఆస్తి విలువలో 10 శాతం లోపు మాత్రమే అడ్వాన్స్ గా తీసుకోవాల్సి వుంటుంది. రెరా నిబంధనల ప్రకారం ప్రతి మూడు నెలలకు ఓసారి బుక్ అయిన అపార్ట్‌మెంట్స్,బిల్డింగ్ వివరాలను సదరు బిల్డర్ వెల్లడించాలి..ప్రతి ప్రాజెక్టు కు సంబధించిన ఖర్చులు,ఫ్లాట్స్ అమ్మకాలను బహిరంగపరచాలని రెరా లో వుంది.CA,ఆర్కిటెక్ట్, సివిల్ ఇంజనీర్ లు సర్టిఫై చేసిన తర్వాతనే వివరాలు ప్రకటించాలి.ప్రాజెక్ట్ ఎంతవరకు పూర్తయ్యిందో..ఇలాంటి సౌకర్యాలను అందిస్తున్నారో అన్న అప్ డేట్లను సదరు బిల్డర్ ఎప్పటికప్పుడు కస్టమర్లకు తెలియ జేయాలి. అత్యవసర సర్వీసులను బిల్డర్ రీజనబుల్ రేట్లకే అందించాలని రెరా చెబుతుంది..మెజారిటీ బుకింగ్స్ పూర్తైనా మూడు‌నెలల్లోనే అసోసియేషన్ లేదా సొసైటీ, కో ఆపరేటివ్ సోసైటీల ను ఏర్పాటు చేయాలి..కస్టమర్లకు తప్పుడు హామీలివ్వడం ..ఫ్లాట్ లేదా బిల్డింగ్ బుక్ చేసుకున్న తర్వాత మాట మార్చడం..అనుమతించిన ప్లాంస్,లే ఔట్ ల స్పెసిఫికేషన్ లను ఇష్టం వచ్చినట్టుమార్చడం కూడా రెరా నేరంగా పరిగణిస్తుంది..
అగ్రిమెంట్ ప్రకారం అంతా జరగపోతే..కస్టమర్లు..ప్రాజెక్టు నుండి..విత్ డా చేసుకునే అవకాశం కూడా రెరా చట్టం‌ప్రకారమే నడవాలి..అప్పుడు ముందుగా చెల్లించిన మొత్తం అడ్వాన్స్ ను బిల్డర్ వినియోగదారు లకు చెల్లించాల్సిన బాధ్యత వుంటుంది.
నిర్మాణం లో లోపాలు వుంటే బిల్డర్లు, డెవలపర్లే బాధ్య త తీసుకోవాలని రెరా చెబుతుంది….ఐదేళ్ల వరకు నిర్మాణ లోపాలను సరి చేసే బాధ్యత వుంటే బిల్డర్లే భరించాలి. ఫిర్యాదు చేసిన 30 రోజుల్లోపే సదరు బిల్డర్ సమస్య పరిష్కరించాలి….లేకపోతే కస్టమర్ కు నష్ట పరిహారం చెల్లించాలి..నిర్ణీత సమయం‌లోనే ఇంటిని నిర్మించి ఇస్తామని బిల్డర్ రాసివ్వాలి..
—————————–
