Real Estate Crisis  : రియల్ ఎస్టేట్ లో సంక్షోభం ఎందుకొచ్చింది..? ఎన్నికలయ్యే దాకా ఇంతేనా.?

రియల్ ఎస్టేట్ మందగమనంలో ఉంది. అపార్ట్ మెంట్లు అమ్ముడుపోవడం కష్టంగా ఉంది. ఖాళీ స్థలాల అమ్మకాల్లోనూ స్తబ్ధత నెలకొంది. బ్యాంకుల వడ్డీ రేట్లు పెరగడం, బయట క్యాష్ ఫ్లో లేకపోవడం దీనికి కారణంగా చెబుతున్నారు. తెలుగు రాష్ట్రాల ఎన్నికలయ్యేదాక ఇదే పరిస్థితి కొనసాగుతుందనే అంచనాలున్నాయి.

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మార్కెట్‌ కొద్దినెలలుగా నెమ్మదించింది. కోవిడ్‌ అనంతరం ప్రదర్శించిన దూకుడు ప్రస్తుతం కనిపించడం లేదు. మార్కెట్‌ కొంత స్తబ్ధుగా ఉంది. తెలుగు రాష్ట్రాల ఎన్నికలయ్యేదాకా ఇదే పరిస్థితి ఉంటుందనే చర్చ నడుస్తోంది.

రాజధాని ప్రాంతం పరిధిలోకి వచ్చే హైదరాబాద్‌, రంగారెడ్డి, మేడ్చల్‌-మల్కాజిగిరి, సంగారెడ్డి జిల్లాల పరిధిలో ఈ ఏడాది తొలి ఆరునెలల్లో గత ఏడాది కంటే ఇళ్ల రిజిస్ట్రేషన్లు తగ్గాయి. ఇళ్ల లావాదేవీలు నెలనెలా తగ్గుతూ వస్తున్నాయి. మార్కెట్లోనూ అలాంటి వాతావరణమే కనిపిస్తోంది. కొన్ని పేరున్న సంస్థలు మినహాయిస్తే ఇతర సంస్థలు, చిన్న బిల్డర్లు నిర్మించిన అపార్ట్‌మెంట్లలో విక్రయాలు అంత ఆశాజనకంగా లేవు. ఏటా హైదరాబాద్‌ మార్కెట్లో కొన్నినెలల పాటు ఇలాంటి పరిస్థితులు ఎదురవుతుంటాయి. వర్షాకాలంలో, పిల్లలు పాఠశాలలు తెరిచిన సమయంలో, మంచి రోజులు లేని మాసాల్లో , సంవత్సరం ఆఖర్లో ఇళ్ల విక్రయాలు తగ్గుతుంటాయి. కానీ మొత్తంగా చూస్తే మార్కెట్‌ సానుకూలంగా కనిపిస్తుంటుంది. ఈసారి కూడా అంతేనని కొందరు బిల్డర్లు అంటే.. మరికొందరు మాత్రం ఇప్పుడప్పుడే పుంజుకునేలా లేదని అంటున్నారు. అందుకు గల కారణాలను విశ్లేషిస్తున్నారు.

భూముల ధరలు పెరిగి, నిర్మాణ వ్యయం పెరగడంతో ఇళ్ల ధరలు సైతం కొవిడ్‌ అనంతరం భారీగా పెరిగాయి. అయినా వడ్డీరేట్లు తక్కువ ఉండటంతో ఆ ప్రభావం అంతగా కనిపించలేదు. అయితే ఇటీవల ఆర్‌బీఐ రెపో రేటు పెంచింది. దీంతో వడ్డీరేట్లు పెరిగాయి. ఫలితంగా ఇల్లు కొనే స్థోమత కొంత తగ్గింది. మున్ముందు మరింత పెరిగితే ఎలా అనే భయాలతోనూ కొంతమంది వేచిచూసే ధోరణిలో ఉన్నారు. ప్రత్యేకించి రూ.50-80 లక్షల లోపు నివాసాల కొనుగోలుపై ప్రభావం పడింది. నగరంలో మొత్తం విక్రయాల్లో వీటి వాటానే అధికంగా ఉంటుంది. దీనికి తోడు మార్కెట్ ను అంచనా వేయకుండా.. అవసరానికి మించి అతిగా చేసిన నిర్మాణాలు కూడా కొంప ముంచుతున్నాయి. కొందరు రియల్టర్ల అత్యాశ.. మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ ను మందగమనంలోకి నెట్టేసింది.

ఈ పరిస్థితి ఎప్పటిదాకా ఉంటుంది? అంటే వచ్చే ఏడాది దాకా అంటున్నారు. ప్రస్తుతం రాష్ట్రంలో ముందస్తు ఎన్నికల చర్చకు తెరలేచింది. ఎన్నికలకు ఇంకా ఏడాదిన్నర సమయం ఉన్నా రాజకీయ పార్టీలు అప్పుడే ఎన్నికల వాతావరణాన్ని తీసుకొచ్చాయి. ఏ రకంగా చూసినా ఎన్నికలు వచ్చే ఏడాది జరిగే అవకాశం ఉంది. గత చరిత్ర చూస్తే ఎన్నికల సంవత్సరంలో స్తిరాస్తి రంగం కొంత నెమ్మదిస్తుంది. ఎంతోకాలంగా ఇదే సెంటిమెంట్‌ నడుస్తోంది. దీనికి భిన్నంగా గతసారి ఎన్నికల సమయంలో మార్కెట్‌ పోకడ కనిపించింది. హఠాత్తుగా ముందస్తు ఎన్నికలు రావడం.. అప్పుడే వేర్వేరు సమస్యల నుంచి రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కోలుకుని పరుగులు పెరుగుతుండటంతో పెద్దగా ప్రభావం కనిపించలేదు. రెండోసారి అంతక్రితం ఉన్న ప్రభుత్వమే అధికారంలోకి వస్తుందనే విశ్వాసం కారణంగా మార్కెట్‌పై ప్రతికూల ప్రభావం పడలేదు. ఈసారి హోరాహోరీ త్రిముఖ పోరు తప్పదనే అంచనాల నేపథ్యంలో అప్పుడే రాజకీయ వేడి రాజుకుంది. ఈ ప్రభావం కూడా అప్పుడే మార్కెట్‌పై కనిపిస్తోందని స్థిరాస్తి సంఘం ప్రతినిధి ఒకరు అన్నారు. 2023వరకు ఇలాగే కొనసాగే అవకాశం ఉందని అంచనా వేశారు. 2024లో జరిగే ఏపీ, పార్లమెంట్ ఎన్నికలు కూడా అయితే కానీ.. రియల్ గమనంపై ఓ క్లారిటీ వచ్చే పరిస్థితి లేదు.

హైదరాబాద్‌ రియల్‌ ఎస్టేట్‌లో సరఫరా, డిమాండ్‌ సమతుల్యంగా ఉండేది. ఇటీవల కాలంలో ప్రీలాంచ్‌లు, బిల్డర్ల మధ్య పోటీతో డిమాండ్‌ కంటే సరఫరా పెరిగిందనే అభిప్రాయం మార్కెట్లో ఉంది. దీంతో నిర్మాణం పూర్తై అమ్ముడు పోకుండా ఉన్న ఇళ్ల సంఖ్య గతంలో ఎప్పుడూ లేనంత ఎక్కువగా ప్రస్తుతం ఉందని స్థిరాస్తి కన్సల్టెన్సీలు అంటున్నాయి. గ్రేటర్ హైదరాబాద్ పరిధిలోనే ఏకంగా లక్ష ఫ్లాట్లు ఖాళీగా ఉన్నాయి.

కొత్త ఇళ్ల ధరలు అందుకోలేనంతగా పెరగడంతో కొన్ని వర్గాలవారు పాత ఇళ్ల వైపు మొగ్గు చూపుతున్నారు. తమ బడ్జెట్‌లో దొరికే ఇళ్లను కొనుగోలు చేస్తున్నారు. సెంట్రల్‌ బిజినెస్‌ డిస్ట్రిక్ట్‌ ప్రాంతంలో ఈ తరహా లావాదేవీలు ఎక్కువగా జరుగుతున్నాయి. ఇక్కడ కొత్త ఇళ్ల లభ్యత సైతం తక్కువే. అయితే ఈ లావాదేవీల సంఖ్య కూడా తక్కువగానే ఉంది. మార్కెట్‌ స్తబ్ధుగా ఉన్న తరుణంలో ప్రవాస భారతీయుల పెట్టుబడులు కొంత ఊరట అనే చెప్పాలి. డాలర్‌తో పోలిస్తే రూపాయి బలహీనపడటంతో దేశంలో పెట్టుబడులు పెట్టేందుకు ఎన్‌ఆర్‌ఐలు ఆసక్తి చూపిస్తున్నారని పరిశ్రమ వర్గాలు అంటున్నాయి. వీరు ఎక్కువగా ప్రీమియం ఇళ్ల ప్రాజెక్టులు, తెలుగు రాష్ట్రాల్లో అయితే భూములపై పెట్టుబడి పెట్టేందుకు మొగ్గు చూపుతున్నారు. అయితే నిజంగా ఎన్నారై పెట్టుబడులు ఆ స్థాయిలో వస్తున్నాయా అనే అనుమానాలు లేకపోలేదు. కొంతమంది బిల్డర్లు అసలు విషయం దాచిపెట్టడానికి.. ఇలాంటి లీకులిస్తున్నారనే ఆరోపణలు కూడా ఉన్నాయి.

హైదరాబాద్ లో టాప్ టెన్ రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీల పరిస్థితి పర్లేదన్నట్టుగా ఉంది. కానీ చిన్న, మధ్యతరహా ప్రాజెక్టులన్నీ సంక్షోభంలో పడ్డాయి. అయితే కొత్త ఇళ్ల నిర్మాణం జరుగుతూనే ఉందనే మాట నిజం. ఇవన్నీ గతంలో జరిగిన ఒప్పందాల మేరకు కడుతున్న నిర్మాణాలు. కానీ కొందరు బిల్డర్లు మాత్రం అసలు విషయం చెప్పకుండా.. డిమాండ్ లేకపోతే ఈ స్థాయిలో నిర్మాణాలు ఎందుక చేపడతాం అని ఎదురుప్రశ్నలు వేస్తున్నారు. ఎన్నికల దగ్గరపడుతున్న తరుణంలో.. బయట క్యాష్ ఫ్లో కూడా తగ్గిపోయిందనే వాదన వినిపిస్తోంది. రాజకీయ పార్టీలన్నీ ఎన్నికల కోసం ఆర్థిక వనరుల సమకూర్చుకునే పనిలో పడటంతో.. క్యాష్ రొటేషన్ కావడం లేదు. ఈ కారణాలన్నీ రియల్ ఎస్టేట్ పై నేరుగా ప్రభావం చూపిస్తున్నాయి. జనం కూడా ఎన్నికల ఫలితాలను బట్టి పెట్టుబడులు పెట్టొచ్చనే ఆలోచనతో ఉన్నారు.. ఇప్పుడు హడావుడి ఎందుకు.. రెండేళ్లు ఆగితో పోయేదేముందనే ధోరణి పెరుగుతోంది.

గృహ రుణాలపై వడ్డీ రేట్ల పెంపుతో ఏప్రిల్‌జూన్‌ త్రైమాసికంలో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంపై ఆసక్తి కొంత తగ్గింది. జనవరిమార్చి త్రైమాసికంలో ఇది 68గా నమోదైంది. డెవలపర్లు, ఇన్వెస్టర్లు, ఆర్థిక సంస్థలపై సర్వే ప్రాతిపదికన ఈ సూచీలో స్కోరు ఉంటుంది. . నైట్‌ ఫ్రాంక్‌ ఇండియా, నారెడ్కో రియల్‌ ఎస్టేట్‌ సెంటిమెంట్‌ సూచీ క్యూ2లో 62 పాయింట్లకు పరిమితమైంది.50కి ఎగువన ఉంటే సెంటిమెంటు ఆశావహంగా ఉన్నట్లు, సరిగ్గా 50 ఉంటే యథాతథంగా లేదా తటస్థంగా ఉన్నట్లు, 50కి దిగువన ఉంటే నిరాశ ధోరణిలో ఉన్నట్లు పరిగణిస్తారు.

ఈ ఏడాది మే, జూన్‌లో రిజర్వ్‌ బ్యాంక్‌ వరుసగా రెండు సార్లు కీలక పాలసీ రేట్లను పెంచడంతో గృహ రుణాల వడ్డీ రేట్లపై ప్రతికూల ప్రభావం ఉంటుందన్న అంచనాలతోనే క్యూ2లో సెంటిమెంట్‌ సూచీ స్కోరు తగ్గింది. వచ్చే ఆరు నెలల కాలాన్ని ప్రతిబింబించే భవిష్యత్‌ ధోరణి సెంటిమెంట్‌ సూచీ కూడా క్యూ1లోని చారిత్రక గరిష్ట స్థాయి 75 నుండి క్యూ2లో 62 పాయింట్లకు తగ్గింది. ద్రవ్యోల్బణం, డాలర్‌తో పోలిస్తే రూపాయి మారకం విలువ క్షీణత వంటి అంశాలు ఇందుకు కారణం. అయినప్పటికీ ప్రస్తుత, భవిష్యత్‌ సూచీలు రెండూ 50కి ఎగువనే ఉన్న నేపథ్యంలో సెంటిమెంటు వచ్చే ఆరు నెలలు ఆశావహంగానే ఉండగలవని నైట్‌ ఫ్రాంక్‌నారెడ్కో నివేదికలో పేర్కొన్నాయి. కానీ వాస్తవాలు ఇందుకు విరుద్ధంగా ఉన్నాయి.

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో సరఫరాకు కీలకంగా ఉండే డెవలపర్లు, ఇన్వెస్టర్లు తదితర వర్గాలు .. అమెరికాలో ఆర్థిక సమస్యలు, రష్యాఉక్రెయిన్‌ మధ్య ఉద్రిక్తతలు, యూరప్‌లో ఆర్థిక మందగమనం వంటి అంశాలపై మరింత నిశితంగా పరిశీలిస్తున్నాయి.
రెసిడెన్షియల్‌ విభాగంలో పటిష్టమైన డిమాండ్‌ ఉన్నట్లు గత 8, 10 త్రైమాసికాలుగా రుజువైంది. సరైన ధర, ప్రోత్సాహకాలు ఉంటే ఇది అమ్మకాల రూపంలోకి మారగలదు. కరోనా మహమ్మారి కారణంగా తీవ్రంగా దెబ్బతిన్న కమర్షియల్‌ ఆఫీస్‌ విభాగం వృద్ధి బాట పట్టింది. పటిష్టమైన ఆర్థిక వృద్ధి, నియామకాల జోరు, ఉద్యోగులు తిరిగి కార్యాలయాలకు వస్తుండటం తదితర అంశాలతో గత 3, 4 త్రైమాసికాలుగా ఈ విభాగం పుంజుకుంటోంది.

ఈ మధ్య కాలంలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో హైదరాబాద్ శరవేగంగా అభివృద్ధి చెందింది. కొన్ని సంవత్సరాలుగా బెంగళూరు కు గట్టి పోటీ ఇచ్చింది. దేశంలోని అన్ని ప్రధాన నగరాల్లో అమ్మకాల వృద్ధి కంటే చాలా మెరుగైన వృద్ధిని నమోదు చేస్తూ వచ్చింది. కానీ… కరోనా కాటుతో హైదరాబాద్‌లోనూ రియల్ ఎస్టేట్ అధికంగా ప్రభావితం అవుతోంది. 2020 జనవరి నుంచి మార్చి వరకు ఇక్కడ కేవలం 2 వేల 680 యూనిట్ల గృహాలు అమ్ముడుపోయాయి. 2019 లో 5 వేల 400 అమ్ముడయ్యాయి.

గ్రేటర్ హైదరాబాద్ లో అపార్ట్మెంట్ ల అమ్మకాలు నత్తనడకన సాగుతున్నాయి.డిమాండ్ అండ్ సప్లై సూత్రాన్ని మరచిన బిల్డర్స్ ,డెవలపర్స్ వెంచర్ల ఓనర్లు అత్యాశ దెబ్బకు హైదరాబాదు చుట్టూ అక్షరాల లక్షకు పైగా అపార్ట్మెంట్ లు ఇప్పుడు అమ్ముడు పోక ఖాళీగా పడున్నాయి. కొనుగోలు దారుల ప్రియార్టీలను పట్టీంచుకోండా తాము కట్టిందే స్వర్గమన్న ఆలోచనలతో నిర్మించిన అపార్ట్మెంట్ లు ఇప్పుడు అమ్ముడు పోకపోవడంతో హైదరాబాద్ లో రియల్టర్లు ఇప్పుడు దిక్కు తోచని స్థితి లో పడ్దారు.

దశాబ్దకాలంగా ఎన్నడు లేని విధంగా IT బూమ్ వల్లనో, పరిశ్రమల ఏర్పాటు..తో పాటు అనే క కారణాల వల్ల.అంతర్జాతీయ స్థాయి కంపెనీల పెట్టుబడులకు హైదరాబాదు కేంద్రంగా మారింది.ఈ పాజిటివ్ అంశాలను రియల్ ఎస్టేట్ బిజినెస్ వ్యాపరులు తమ రియాల్టీకు అనుకూలంగ్ అమలుచుకుని గత కొన్నేల్లుగా హైదరాబాద్ లో ఎన్నడు లేనంతగా అపార్ట్మెంట్ లు..ఇండివిడ్యువల్ హౌస్ లనిర్మాణాలను పెంచేసారు…అయితే మార్కెట్ ఎప్పుడూ ఒకేలా వుండదన్న వ్యాపార సూత్రాన్ని పాటించడమ్ లో మాత్రమ్ గ్రేటర్ రియల్టర్ లు విఫలమయ్యారు..

దేశవ్యాప్తంగా కరోనా ఎఫ్ఫెక్ట్ కు అనేక రంగాల పరిస్థితి తారుమారు అయ్యిందన్నది ఓపెన్ సీక్రెట్..అయితే హైదరాబాదు లోని రియల్టర్లంతా కరోనా సమయంలో కూడా అపార్ట్మెంట్ ల అమ్మకాలలో హైదరాబాద్ దుమ్ము దులిపిందన్న ఓవర్ పబ్లిసిటీ తో గ్రేటర్ లో కృత్రిమ వ్యాపారాన్ని సృష్టించారు..ఇప్పుడు అదే రియల్టర్ల పాలిట శాపంగా మారిందని ట్రేడ్ వర్గాలు చెబుతిన్నాయి.దీంతో మిడిల్ క్లాస్..ఎబౌవ్ మిడిల్ క్లాస్ ఫ్యామిలీల సొంతి ఇంటికలను నెరవేర్చుకోవడానికి బిల్డర్ల ఉచ్చులో పడకుండా జాగ్రత్త పడుతున్నారు.

అత్యంత వేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న హైదరాబాద్ వెస్ట్ ప్రాంతాలైన గచ్చిబౌలి..నార్శిగ్..కోకాపేట..ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్.. కొండాపూర్ మాదాపూర్..తెల్లాపూర్..గోపన పల్లె హైటెక్ సిటీ..కూకట్పల్లి.. మియాపూర్, లలో ఇప్పుడు ఫ్లాట్స్ అమ్మకాలు జరుగక అనేక చోట్ల ఖాళీ గా దర్శమిస్తున్నాయి..కరోనా వున్న రెండేళ్ల కాలం లో సైలెంట్ మార్కెట్ ను క్యాస్ చేసుకుందామని ప్రీలాంచ్ ఆఫర్లు ప్రకటించి…బయ్యర్ల నుండి అడ్వాన్స్ లు తీసుకోని…ఇంకా ఇప్పటి కీ నిర్మాణమ్ ప్రారంభించని అపార్ట్మెంట్ల ప్రాజెక్టు లు హైదరాబాదు లో వేలల్లో వున్నాయి.

ఓన్లీ బిజినెస్…నో ప్లానింగ్…ఎక్కడైనా .ఓప్రాజెక్ట్ ప్రారంభించాలి అంటే దాని లాభారిష్టాలు ఏంటన్న లెక్కలు వేయడమ్ కామన్..కానీ హైదరాబాదు రియల్ ఎస్టేట్ బిజినెస్ వ్యాపారులు మాత్రం ఈ అంచనాలు వేసి ప్రాజెక్టులు పూర్తి చేయడం లొమాత్రం అట్టర్ ఫ్లాప్ అయ్యారని చెప్పొచ్చు. కేవలం స్థలం దొరికితే చాలు అన్నట్లుగా కొత్త ప్రాజెక్టుల్ని ఆరంభించి…భూమి పూజలు చేసి..పిల్లర్లు..లేపి అడ్వాన్స్ లు తీసుకోవడం తో సరిపెట్టారు కొంతమంది…మరి కొంతమంది మాత్రం ప్రీ లాంచ్ ఆఫర్లతో బయ్యర్లను ఆకర్షించి సగమ్ కి పైగా నిర్మాణాలు జరిపారు.. ఇక బడా రియాల్టీ బాసులైతే చెప్పినవన్ని పూర్తి చేసినా కానీ మార్కెటింగ్ చేసుఓవడం లో వెనుకబడ్డారు..దీనితో హైదరాబాద్ రియల్ రంగంలో అమ్ముడు కాని ఫ్లాట్ల సంఖ్య ఎంతలేదన్నా లక్ష దాకా ఉన్నాయి.

గృహ రుణ వడ్డీ రేట్ల పెరుగుదల, నిర్మాణ సామగ్రి ధరల పెరుగుదల కూడా రియల్ మార్కెట్ పడకేయడానికి ప్రధాన కారణం. సొంతిల్లు కోసం చూసేవారికంటే.. పెట్టుబడులు పెట్టేవారే రియల్ మార్కెట్ కు మహారాజపోషకుల. వడ్డీరేట్లు ఎప్పుడైతే పెరిగాయో.. సెకండ్ ఇన్వెస్ట్ మెంట్ పెట్టేవారి సంఖ్య బాగా తగ్గిపోయింది. అద్దెలతో పోలిస్తే ఈఎంఐ భారంగా మారడంతో ఇళ్ల కొనుగోలుకు ఎవరూ ఆసక్తి చూపడం లేదు. ఏదేమైనాచైనా అనుభవాల నుంచి పాఠాలు నేర్చుకోకపోతే.. మన దగ్గర కూడా రియల్ బుడగ పేలుతుంది. అప్పుడు లక్షల మంది జీవనోపాధిపైనా ప్రభావం తప్పదు.

ఇళ్లు కొనేవారు లేక… ప్రాజెక్టులపై పెట్టిన పెట్టుబడులు వెనక్కిరాక.. రియల్ కంపెనీలు దివాళా అంచుకు చేరుకున్నాయి. ఇప్పటికే 3.65 లక్షల కోట్ల విలువైన ఇళ్లు కొనుగోలుదారులకు అందుబాటులో ఉన్నా… కొనేవారు లేరు. గతేడాది ఇదే త్రైమాసికంలో 38 వేల 628 నివాస గృహ విక్రయాలు జరగగా… ఈ ఏడాది మొదటి త్రైమాసికంలో అమ్మకాలు 27 వేల 451కి పడిపోయాయి.

జూన్ చివరి నాటికి 1.26 మిలియన్ గృహాలు అమ్మకానికి వచ్చాయి. ఇది గత జూన్‌తో పోలిస్తే 2.4 శాతం పెరిగింది. ప్రస్తుత విక్రయాల వేగం ప్రకారం, ఇన్వెంటరీ ఇప్పుడు మూడు నెలల సరఫరాలో ఉంది. ఇది ఇప్పటికీ తక్కువగా అంచనా వేయబడింది, కానీ మెరుగుపడుతోంది. ఎక్కువ మంది విక్రేతలు బహుశా రెడ్-హాట్, పాండమిక్-ఇంధనంతో కూడిన హౌసింగ్ బూమ్ యొక్క చివరి దశను ఉపయోగించుకోవడానికి ప్రయత్నిస్తున్నందున ఇప్పుడు మార్కెట్‌లో సరఫరా పెరుగుతోంది.

హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్.. కరోనా వైరస్ వ్యాప్తి చెందడం ఆరంభమైన తరువాత దాని ప్రభావానికి గురైనట్టే కనిపిస్తోంది. కొనుగోలుదారుల్లేక వేల సంఖ్యలో నివాసాలు ఖాళీగా ఉంటోన్నాయి. గత ఏడాదితో పోల్చుకుంటే.. ఈ సంవత్సరం ఖాళీగా ఉన్న ఇళ్ల సంఖ్య రెట్టింపు అయింది. కరోనా వైరస్ వ్యాప్తి చెందుతోన్న పరిస్థితుల వల్ల విధించిన లాక్‌డౌన్ తరహా పరిస్థితుల వల్ల చాలామంది హైదరాబాద్‌ను ఖాళీ చేసి స్వస్థలాలకు తరలి వెళ్లడం.. వర్క్ ఫ్రమ్ హోమ్‌కు పరిమితం కావడం వంటి అంశాలు రియల్ ఎస్టేట్ బూమ్ తగ్గడానికి కారణాలయ్యాయి. అదే సమయంలో ఇళ్ల ధరలు, భూముల రేట్లు భారీగా పెరగడం, ల్యాండ్ రేట్లను ప్రభుత్వం పెంచడం కూడా కొనుగోళ్లు తగ్గడానికి దారి తీశాయనే అభిప్రాయాలు వ్యక్తమౌతోన్నాయి.

నైట్ ఫ్రాంక్స్ రెసిడెన్షియల్ మార్కెట్ నిర్వహించిన సర్వేలో ఈ విషయాలు వెలుగులోకి వచ్చాయి. 2020 ప్రథమార్థంతో పోల్చుకుంటే.. అమ్ముడుపోని నివాసాల సంఖ్య రెట్టింపయింది. గత ఏడాది జనవరి నుంచి మే మధ్య కాలంలో 4,037 హౌసింగ్ యూనిట్లు అన్ సోల్డ్ కాగా.. ఈ సంవత్సరం ప్రథమార్థంలో ఈ సంఖ్య రెట్టింపయింది. 11,918కి చేరింది. గత ఏడాది ప్రథమార్థంతో పోల్చుకుంటే ఈ సంవత్సరం జనవరి-మే మధ్యకాలంలో హైదరాబాద్ రెసిడెన్షియల్ మార్కెట్‌ పురోగమించినప్పటికీ.. అమ్మకాలు తగ్గాయి.

కొన్ని నెలలుగా హైదరాబాద్, పరిసర ప్రాంతాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ క్రయ విక్రయాలు భారీగా తగ్గాయి. 50 లక్షల రూపాయల నుంచి కోటి రూపాయలకు పైగా ధర పలికే యూనిట్లకు మాత్రమే కొంతమేర డిమాండ్ ఉందని, అది కూడా లోయర్ గ్రోత్ రేట్‌ను నమోదు చేస్తోందని అంటున్నారు. వచ్చే సంవత్సర కాలంలో ఇళ్ల ధరలు 10 శాతానికి పైగా పెరుగుతాయంటూ నైట్‌ ఫ్రాంక్‌ రెసిడెన్షియల్ మార్కెట్ అంచనా వేసింది. 80 శాతం మంది గృహ యజమానులు ఈ దిశగా తమ అభిప్రాయాన్ని వ్యక్తం చేసినట్లు పేర్కొంది. కొత్తగా ఇంటిని కొనుగోలు చేయడానికి 43 శాతం మంది ఆసక్తిగా ఉన్నారని, ప్రస్తుతం ఉంటోన్న ఇంటి కంటే మరింత విశాలమైన, విలాసవంతమైన గృహాన్ని కొనడానికి 22 శాతం మంది మొగ్గు చూపినట్లు తెలిపింది. విద్య, వైద్య సదుపాయాలున్న ప్రాంతాలను 91 శాతం మంది ఎంపిక చేసుకోగా.. పని చేసే ప్రదేశానికి దగ్గరగా ఉండాలని 78 శాతం మంది కోరుకున్నట్లు ఈ సర్వే తెలిపింది.

హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ ఐటీ మీద అతిగా ఆధారపడుతోంది. మార్కెట్ అంచనాల్లోనూ కేవలం ఐటీ ఉద్యోగుల్ని మాత్రమే పరిగణనలోకి తీసుకుంటున్న ధోరణి ఉంది. ఇక్కడ చాలా రకాల పరిశ్రమలు ఉన్నాయి. లక్షల సంఖ్యలో ఉద్యోగులున్నారు. అన్ని రంగాల ఉద్యోగుల ఆదాయాలు బేరీజు వేసుకుని.. ప్లాన్ చేస్తే కచ్చితంగా వర్కవుట్ అవుతుంది. కానీ బిల్డర్లు ఆ పని చేయకపోవడమే ప్రస్తుత సంక్షోభానికి కారణం. కరోనా తర్వాత ఐటీ కంపెనీలు కూడా చాలా మందికి పింక్ స్లిప్పులిచ్చాయి. దేశీయ ఐటీ కంపెనీల్లో అనుకున్నంత హైకులు కూడా ఇవ్వలేదనే వాదన ఉంది. ఐటీ ఉద్యోగుల పరిస్థితి పైకి చెప్పుకునేంత గొప్పగా లేదు. ఈ వాస్తవాల్ని గ్రహించని బిల్డర్లు ఇప్పుడు బోల్తా పడుతున్నారు.

హైదరాబాద్ లో రియల్ ఎస్టేట్ డౌన్ కావడానికి చాలా కారణాలున్నాయి. హైదరాబాద్‌లో అవసరానికి మించి నిర్మాణాలు జరిగిపోయాయి. జనం అవసరాలను దాటి కన్‌స్ట్రక్షన్‌ పెరిగింది. సెకండ్‌ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్‌ అందరూ చేయలేరు. నగరానికి ఇబ్బడి ముబ్బడిగా కొత్త ఉద్యోగాలు రాలేదు. కొత్త కంపెనీలు కూడా రాలేదు. కమర్షియల్‌ స్పేస్‌ మిలియన్ల SFT ఖాళీగా పడివుంది. సాఫ్ట్‌వేర్‌ నిపుణుల ఖర్చు తగ్గింది. వర్క్‌ఫ్రమ్‌ హోమ్‌ వల్ల ఆఫీస్‌ స్పేస్‌ డిమాండ్‌ తగ్గిపోయింది. రెంట్స్‌ రావడం లేదు. SFT 50రూపాయలకు కూడా వెళ్లడం లేదు. అపార్ట్‌మెంట్స్‌ సేల్స్‌ బాగా పడిపోయాయి. కొత్త కన్‌స్ట్రక్షన్‌కి సమాచారం కోసం వచ్చేవాళ్లే లేరు. అలాగని ల్యాండ్‌ సేల్స్‌ కూడా స్పీడ్‌గా ఏమీ లేవు. జనంలో కొనుగోళ్ల సామర్థ్యం తగ్గింది. ఆసక్తి తగ్గింది. సెకండ్ హ్యాండ్‌ సేల్స్‌ కూడా అంతంత మాత్రంగానే ఉన్నాయి. చాలా వరకు కమర్షియల్‌ నిర్మాణాలు నిలిచిపోయాయి.

ఏ బిజినెస్ కు అయినా డిమాండ్, సప్లై సూత్రం వర్తిస్తుంది. డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉంటే.. రేటు పెరుగుతుంది. సప్లై ఎక్కువగా రేటు తగ్గుతుంది. ఇది అందరికీ తెలిసిన సింపుల్ బిజినెస్ ట్రిక్. హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ కు కూడా ఇదే సూత్రం అన్వయించొచ్చు. మొన్నటివరకు హైదరాబాద్ లో డిమాండ్ కు అనుగుణంగా ఇళ్ల నిర్మాణం జరిగింది. ఎప్పటికప్పుడు మార్కెట్లో డిమాండ్ అంచనా వేసి.. అందుకు తగ్గట్టుగా ప్రభుత్వ అనుమతులు తీసుకుని ఇళ్లు నిర్మించేవాళ్లు బిల్డర్లు. కానీ గత మూడేళ్లుగా ఈ పరిస్థితి మారింది. కొన్నాళ్లుగా హైదరాబాద్ రియల్ మార్కెట్ స్థిరంగా ఉంది కదా అని.. డిమాండ్ ను ఎవరికి వారే ఊహించుకుని విచ్చలవిడిగా ఇళ్ల నిర్మాణం చేపట్టారు. హైదరాబాద్ శివార్లు దాటేసి.. అవుటర్ రింగ్ రోడ్డు అవతల వరకూ వెళ్లిపోయారు. నిర్మాణ వ్యయం కూడా భారీగా పెంచేశారు. జూబ్లీహిల్స్, మాదాపూర్ లాంటి ప్రైమ్ ఏరియాలతో సమానంగా అవుటర్ రింగ్ రోడ్డు అవతల కూడా కొందరు ధరలు చెప్పారు. అదేమంటే ప్రపంచ స్థాయి నిర్మాణ ప్రమాణాలని ఊదరగొట్టారు. కానీ ఇవన్నీ జనం నమ్మే పరిస్థితిలో లేరు.

హైదరాబాద్ లో మునుపెన్నడూ లేని విధంగా.. భారీ టవర్ల నిర్మాణం జరుగుతోంది. ఇప్పుడు ఎక్కడ చూసినా.. కనీసం 42 అంతస్తులు నిర్మిస్తున్నారు. ఇంత భారీగా కడుతున్న టవర్లలో చాలా ఫ్లాట్లు అమ్ముడుపోవడం లేదనే విషయం వాస్తవం. ఈ విషయాన్ని బిల్డర్లు అనధికారిక సంభాషణల్లో అంగీకరిస్తున్నా.. పైకి చెప్పడానికి ముందుకు రావడం లేదు. ప్రజల జీవనప్రమాణాలకు అనుగుణంగా పెరగాల్సిన రేట్లను.. ఇష్టారాజ్యంగా పెంచడం కారణంగా.. మధ్యతరగతి సొంతిల్లు కలగానే మిగిలిపోతోంది. సంపన్నులు కూడా గతంలో మాదిరిగా సెకండ్ ఇన్వెస్ట్ మెంట్ కు ముందుకు రావడం లేదు. కరోనా తర్వాత అందరిలోనూ జాగ్రత్త పెరిగింది. నాలుగు డబ్బులు చేతిలో ఉంటే నయం కదా.. ఎన్ని ఆస్తులున్నా.. అవసరానికి అమ్ముడుపోతాయా అనే ఆలోచనా ధోరణి మొదలైంది. దీంతో రియల్ మార్కెట్లోకి గతంలో మాదరిగా డబ్బులు డంప్ చేసే పరిస్థితి లేదు.

హైదరాబాద్ రియల్ మార్కెట్ ఇప్పటికే సంతృప్త స్థాయి దాటేసిందనే వాదన కూడా లేకపోలేదు. హైదరాబాద్ లో ఇళ్ల కోసం డిమాండ్ పెరిగే స్థాయిలో కొత్త కంపెనీలు, ఉద్యోగాలు రాని మాట వాస్తవం. అలాంటప్పుడు కొత్త ఇళ్లు ఎవరు కొంటారనేది మిలియన్ డాలర్ల ప్రశ్న. ఉద్యోగాలు పెరగకుండా.. వ్యాపారాలు కూడా విస్తరించే అవకాశం లేదు. పైగా కరోనా తర్వాత వర్క్ ఫ్రమ్ హోమ్ ఇంకా కొనసాగుతోంది. ఇప్పటికిప్పుడు హడావుడిగా ఉద్యోగుల్ని ఆఫీసులకు పిలిచే ఉద్దేశం ఐటీ కంపెనీలకు అసలే లేదు. ఈలోగానే జులైలో ఫోర్త్ వేవ్ అనే హెచ్చరికలు కూడా వచ్చేశాయి. ఎలాగో ఇన్నాళ్లు నెట్టుకొచ్చాం.. మరికొన్నాళ్లు వేచిచూస్తే పోయేదేముందని కంపెనీలు అనుకుంటే.. అది రియల్ మార్కెట్ కు మరింతగా ప్రతికూలమయ్యే అవకాశాలున్నాయి. కరోనా ప్రభావం బాగా తగ్గిపోయింది.. ఉద్యోగుల్ని ఆఫీసులకు పిలవాలని స్వయంగా రాష్ట్ర ప్రభుత్వం చెప్పినా కూడా ఐటీ కంపెనీలు అంతగా స్పందించడం లేదు. ఉన్న ఆఫీసులకే ఉద్యోగులు రానప్పుడు.. ఇక ఆఫీస్ స్పేస్ విస్తరణకు కూడా అవకాశం లేనట్టే. ఇలా అన్నిరకాలుగా డిమాండ్ తగ్గుతుంటే.. మార్కెట్ ఎలా పుంజుకుంటుందనేది ఎవరికీ అర్థం కావడం లేదు.