India Real Estate: Gen Z ఇళ్లు కొనడం మానేస్తే భారత రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ కుప్పకూలిపోతుందా? ఈ ప్రశ్నకు సాధారణంగా వచ్చే సమాధానం ‘అవును’ అనే. యువత ఇళ్లు కొనకపోతే డిమాండ్ తగ్గుతుంది, రియల్ ఎస్టేట్ దెబ్బతింటుంది, ఆ తర్వాత ఆ ప్రభావం మొత్తం ఆర్థిక వ్యవస్థపై పడుతుందని చాలామంది భావిస్తారు. కానీ అసలు విషయం అంత సింపుల్ కాదు. ఎందుకంటే Gen Zకి ఇల్లు అవసరం ఉండదనేది నిజం కాదు. అసలు ప్రశ్న.. వారు ఇంటిని కొనుగోలు చేస్తారా, అద్దెకు ఉంటారా లేదా తల్లిదండ్రుల నుంచి వారసత్వంగా పొందుతారా అనేదే.
గ్రేట్ లేక్స్ ఇన్స్టిట్యూట్ ఆఫ్ మేనేజ్మెంట్లో ఎకనామిక్స్ బోధించే డాక్టర్ వీపీ సింగ్ అభిప్రాయం ప్రకారం, Gen Z ఇళ్లలో పెట్టుబడి పెట్టదనే భయంతో హౌసింగ్ డిమాండ్ పడిపోతుందని భావించడం సరికాదు. ప్రతి ఒక్కరికీ నివాసం అవసరం ఉంటుంది. అది వారసత్వంగా వచ్చిన ఇల్లు కావచ్చు, అద్దె ఇల్లు కావచ్చు లేదా స్వయంగా కొనుగోలు చేసిన ఇల్లు కావచ్చు. జనాభా పెరుగుదలే హౌసింగ్ డిమాండ్కు ప్రధాన కారణమని ఆయన పేర్కొన్నారు. అయితే ఇక్కడ మరో ముఖ్యమైన అంశం ఉంది. ఇల్లు అవసరం ఉండటం, సొంత ఇల్లు ఉండటం రెండూ ఒకటే కాదు. Gen Zలో ఎక్కువ మంది సొంత ఇల్లు కొనుగోలు చేయకుండా అద్దెకు ఉంటే, ప్రతి నెలా చెల్లించే డబ్బు బ్యాంకు ఈఎంఐగా లేదా డెవలపర్కు వెళ్లదు. అది ల్యాండ్లార్డ్కు వెళ్తుంది. అంటే మొదటిసారి ఇల్లు కొనుగోలు చేసే వారి సంఖ్య, కొనుగోలు సమయం మారితే రియల్ ఎస్టేట్తో పాటు బ్యాంకింగ్ రంగం, నిర్మాణ రంగం, ప్రభుత్వ ఆదాయంపైనా ప్రభావం పడే అవకాశం ఉంది.
రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీల మౌనం ఎందుకు?
ఈ అంశంలో ఆసక్తికరమైన పరిణామం కూడా ఉంది. Gen Zలో నిజంగా ఇళ్ల కొనుగోలుపై ఆసక్తి కనిపిస్తోందా అనే ప్రశ్నపై పలువురు రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలను సంప్రదించినప్పుడు, చాలామంది వ్యాఖ్యానించేందుకు నిరాకరించారు. వారిలో దేశంలోని ప్రముఖ లిస్టెడ్ డెవలపర్లూ ఉన్నారు. ఈ కథనం రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలోని ప్రతికూల కోణాన్ని హైలైట్ చేస్తోందని, అందుకే తమ పేరుతో మాట్లాడేందుకు ఇష్టపడటం లేదని కొందరు పేర్కొన్నారు. ఒక కంపెనీ మాత్రం Gen Z కొనుగోలుదారులు మంచి సంఖ్యలో వస్తున్నారని సానుకూలంగా చెప్పింది. అయితే ఆ వాదనకు మద్దతుగా అమ్మకాల గణాంకాలను అడిగినప్పుడు మాత్రం ఆ సంస్థ కూడా ముందుకు రాలేదు. సాధారణంగా మంచి అమ్మకాల డేటా ఏ కంపెనీకైనా ఉచిత ప్రచారమే. అందుకే ఈ మౌనం కూడా ఈ మారుతున్న ట్రెండ్పై ఆసక్తికరమైన సంకేతంగా భావించవచ్చు.
Gen Z కలలు మారుతున్నాయా?
Gen Zలో చాలామంది ఇంకా టీనేజ్ లేదా 20 ఏళ్ల ప్రారంభంలోనే ఉన్నారు. 22 ఏళ్ల వయసులో ఫ్లాట్ కొనకపోవడం అసాధారణం కాదు. గత తరాలూ ఆ వయసులో ఆర్థికంగా స్థిరంగా ఉండేవి కావు. అయితే కొత్తగా కనిపిస్తున్న అంశం ఏమిటంటే.. యువతలో ఇల్లు కొనడం అనే లక్ష్యం జీవితంలో ముందున్న ప్రధాన ఆర్థిక లక్ష్యంగా ఉండటం తగ్గుతోంది. రాంచీలో ఉన్న 21 ఏళ్ల యువకుడికి, ముంబైలో ఉన్న 21 ఏళ్ల యువకుడికి ఆదాయం, ఆస్తుల ధరలు, కుటుంబ ఆర్థిక పరిస్థితులు పూర్తిగా భిన్నంగా ఉండొచ్చు. కానీ సోషల్ మీడియా మాత్రం ఇద్దరికీ ఒకే రకమైన జీవనశైలిని చూపిస్తోంది. ఇన్స్టాగ్రామ్ రీల్స్, ట్రావెల్, ఖరీదైన ఫోన్లు, ఫ్యాషన్, అనుభవాలపై ఖర్చు వంటి అంశాలు యువత ఆర్థిక ప్రాధాన్యతలను ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. 2046 వరకు చెల్లించాల్సిన హోమ్ లోన్ కంటే ఇప్పుడు ఆస్వాదించగల ప్రయాణం లేదా వస్తువుపై ఖర్చు చేయడం ఆకర్షణీయంగా కనిపించవచ్చు.
ఇల్లు కొనడం కాదు.. ముందుగా సంపద సృష్టించడం
థిన్క్రెడ్బ్లూ సెక్యూరిటీస్కు చెందిన గౌరవ్ ఉదానీ అభిప్రాయం ప్రకారం, Gen Z హోమ్ ఓనర్షిప్ను తిరస్కరించడం లేదు. కేవలం దాని సమయాన్ని మార్చుకుంటోంది. గతంలో ఉద్యోగం వచ్చిన వెంటనే 20ల చివర్లో ఇల్లు కొనుగోలు చేయడం సాధారణంగా ఉండేది. కానీ ఇప్పుడు యువత ముందుగా ఈక్విటీలు, మ్యూచువల్ ఫండ్స్, REITs వంటి లిక్విడ్ ఆస్తుల్లో సంపదను పెంచుకుని, ఆ తర్వాత ఆదాయం సౌకర్యవంతంగా ఉన్నప్పుడు ఇల్లు కొనుగోలు చేయాలనుకుంటోంది. దీని అర్థం ఇల్లు ఇక పెట్టుబడి కాదని కాదు. కానీ ఇల్లు ఒకేసారి నివాసం, జీవితంలో అతిపెద్ద పెట్టుబడి అనే పాత ఆలోచన నుంచి మార్పు కనిపిస్తోంది. భవిష్యత్తులో యువత ఇల్లు కొనుగోలు చేసినా, తమ మొత్తం సంపదను ఒకే ఆస్తిలో పెట్టకుండా ఇతర పెట్టుబడులనూ కొనసాగించే అవకాశం ఉంది.
రియల్ ఎస్టేట్ దెబ్బతింటే ఎవరు ప్రభావితం అవుతారు?
భారత ఆర్థిక వ్యవస్థలో రియల్ ఎస్టేట్కు కీలకమైన పాత్ర ఉంది. వివిధ అంచనాల ప్రకారం దేశ జీడీపీలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం వాటా సుమారు 7 నుంచి 13 శాతం మధ్య ఉంది. ప్రభుత్వం 2047 నాటికి ఈ వాటాను 18 శాతానికి తీసుకెళ్లాలని లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది. అంతేకాదు, వ్యవసాయం తర్వాత దేశంలో అత్యధిక ఉపాధిని కల్పించే రంగాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ ఒకటి. కాబట్టి Gen Z వంటి కొత్త తరం మొదటిసారి ఇల్లు కొనుగోలు చేయడాన్ని ఐదు లేదా పదేళ్లు వాయిదా వేస్తే ప్రభావం ఒక్కసారిగా కనిపించకపోవచ్చు. కానీ నెమ్మదిగా నిర్మాణ రంగంపై ప్రభావం పడే అవకాశం ఉంది. ప్రాజెక్టుల ప్రారంభ దశలో వచ్చే బుకింగ్స్ తగ్గితే కొత్త నిర్మాణాలు ఆలస్యం కావచ్చు. దాని ప్రభావం నిర్మాణ కార్మికులు, సిమెంట్, స్టీల్, పెయింట్, ఫర్నిచర్ వంటి అనుబంధ రంగాలపై పడుతుంది.
బ్యాంకులపైనా ప్రభావం ఉండొచ్చు. హోమ్ లోన్లు బ్యాంకులకు సురక్షితమైన రుణ విభాగాల్లో ఒకటి. ఇళ్ల కొనుగోళ్లు తగ్గితే హోమ్ లోన్ వృద్ధి మందగించవచ్చు. ఆ డబ్బు ఇతర రకాల రుణాల వైపు మళ్లే అవకాశం ఉంది. పర్సనల్ లోన్స్, క్రెడిట్ కార్డులు, బై-నౌ-పే-లేటర్ వంటి రుణాల్లో రిస్క్ ఎక్కువగా ఉండొచ్చు. రాష్ట్ర ప్రభుత్వాల ఆదాయంపైనా ప్రభావం ఉండే అవకాశం ఉంది. ఇల్లు కొనుగోలు చేసినప్పుడు స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ద్వారా ప్రభుత్వాలకు ఆదాయం వస్తుంది. లావాదేవీలు తగ్గితే ఈ ఆదాయంలో కూడా తగ్గుదల రావచ్చు. దాని ప్రభావం ప్రభుత్వ మూలధన వ్యయంపైనా పడే అవకాశం ఉంది.
డబ్బు రియల్ ఎస్టేట్ నుంచి బయటకు వస్తే ఎక్కడికి వెళ్తుంది?
ఇక్కడే ఈ మొత్తం చర్చలో ఆసక్తికరమైన మలుపు ఉంది. Gen Z ఇల్లు కొనడానికి పెట్టే డౌన్ పేమెంట్ను ఈక్విటీలు, మ్యూచువల్ ఫండ్స్, REITs వంటి ఆస్తుల్లో పెట్టుబడి పెడితే ఆ డబ్బు ఆర్థిక వ్యవస్థ నుంచి మాయమైపోదు. అది మరో మార్గంలో ప్రవహిస్తుంది. ఈక్విటీ మార్కెట్లలోకి ఎక్కువ డబ్బు వస్తే భారత కంపెనీలకు మూలధనం అందుబాటులోకి రావచ్చు. మ్యూచువల్ ఫండ్స్, REITs ద్వారా యువత రియల్ ఎస్టేట్ సహా వివిధ ఆస్తుల్లో చిన్న మొత్తాలతో పెట్టుబడి పెట్టగలదు. ముఖ్యంగా భారత కుటుంబాల సంపదలో ఎక్కువ భాగం ఒకే ఇల్లులో లేదా భూమిలో నిలిచిపోయే పరిస్థితి నుంచి కొంత వైవిధ్యీకరణ రావచ్చు. జపాన్ 1980లలో, చైనా ఇటీవలి కాలంలో రియల్ ఎస్టేట్పై అధికంగా ఆధారపడిన ఉదాహరణలను చూస్తే, ఆస్తి మార్కెట్పై అతిగా ఆధారపడటం ఒక దశలో ఆర్థిక వ్యవస్థకు బలహీనతగా మారవచ్చు. అందువల్ల యువత తమ సంపదను వివిధ ఆస్తుల్లో విభజించడం దీర్ఘకాలంలో ఆర్థిక వ్యవస్థకు కొంత స్థిరత్వాన్ని ఇవ్వగలదనే వాదన కూడా ఉంది.
మరి Gen Z ఇల్లు కొనదా?
అలా అనుకోవడం తొందరపాటు. Gen Z ఇల్లు కొనడం పూర్తిగా మానేస్తుందని చెప్పడానికి ప్రస్తుతం సరైన ఆధారాలు లేవు. వారు ఇల్లు కొనుగోలు చేస్తారు. కానీ బహుశా గత తరాల కంటే ఆలస్యంగా కొనుగోలు చేయవచ్చు. అంతేకాదు, ఇల్లు తమ మొత్తం సంపదకు ఏకైక ఆధారంగా కాకుండా, నివాస అవసరానికి సంబంధించిన ఒక ఆస్తిగా చూడవచ్చు. అందువల్ల అసలు ప్రశ్న హౌసింగ్ డిమాండ్ ఉంటుందా లేదా అనేది కాదు. జనాభా పెరుగుతున్నంతకాలం ఇళ్ల అవసరం కొనసాగుతుంది. అసలు ప్రశ్న.. ఆ డిమాండ్లో ఎంత భాగం సొంత ఇళ్లుగా మారుతుంది, ఎంత భాగం అద్దె మార్కెట్కు వెళ్తుంది, యువత ఎంతకాలం తర్వాత ఇల్లు కొనుగోలు చేస్తుంది అనేదే.
చివరికి Gen Z ఇళ్లను పూర్తిగా తిరస్కరిస్తుందని చెప్పడం కంటే, ఇల్లు కొనుగోలు చేసే వయసు, పెట్టుబడి విధానం, ఆర్థిక ప్రాధాన్యతలు మారుతున్నాయని చెప్పడం సరైనది. ఈ మార్పు రియల్ ఎస్టేట్కు సవాలుగా మారొచ్చు. అదే సమయంలో ఈక్విటీ మార్కెట్లు, మ్యూచువల్ ఫండ్స్, REITs వంటి రంగాలకు కొత్త అవకాశాలను కూడా సృష్టించవచ్చు. ఈ పరిణామం భారత ఆర్థిక వ్యవస్థలో నెమ్మదిగా చోటుచేసుకునే నిర్మాణాత్మక మార్పుగా మారుతుందా అనేది రాబోయే సంవత్సరాల్లో స్పష్టమవుతుంది.